爛尾樓風波|針對內地業主續爆停貸斷供潮 瑞銀:不排除中央政府採取更大動作

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內地陸續爆出爛尾樓業主停貸斷供的突發事件,全國80個城市的至少230個項目受到影響。針對是次集體斷供潮,投行瑞銀專家分析認為,目前地方政府主要負責解決風險,但不排除中央政府有可能會採取更大動作,例如發行專項債券或者購買被擱置項目,將之轉為共有產權公寓。

瑞銀發表報告,引述該名的專家指出,因為一些被擱置的項目尚未到交樓期限,被擱置停工的項目數量可能少於傳媒報導的200個,而大部份項目與違約開發商有關,即恒大(03333)、融創(01918) 和世茂(00813)。由於這些開發商在華中地區有很多項目,故停工項目集中於河南、湖南和湖北。總而言之,該名專家預計停工項目可能佔住宅物業總銷量不到1%。

該名專家又認為,地方政府基本上有三種方式來恢復項目施工,一是項目可由地方國企接管;二是地方政府可從違約發展商收回未開發土地,並將之出售予國企,國企可以將土地抵押予銀行,獲得貸款用作恢復項目建設;三是銀行需要收回被挪用的預售樓款,銀行如有失當行為,則自行負擔建設費用。

該名專家指出,內地樓市相關活動已於4月份見底。但因着購房需求的延遲,低迷情況或於今年下半年持續。更多未能交樓的相關新聞將於短期內拖累樓市情緒,疫情反彈亦繼續影響到就業保障和家庭收入;預計今年商品房銷售面積、總銷售金額及新開工建築面積將分別按年收縮10%、20%及20%。專家提出三個進一步放鬆的政策選項,以助房地產行業恢復增長,一是降低抵押貸款利率;二是降低對購買第二套和較佳住房的要求;三是取消對發展商股權籌資的限制。

另外,中國金融監管部門正考慮給予爛尾樓業主還貸緩衝期,以減緩停貸事件對房地產行業風險的蔓延。不過,花旗集團表示,給予爛尾樓購房者還貸緩衝期的提議,將讓內銀損失310億元人民幣的房貸利息收入。這個數字相當於2023年銀行體系預估淨利潤的1.2%左右。

花旗分析師在周二發表的研究報告指,假設中國政府批准還貸緩衝期計劃,預計達5,610億元人民幣的房貸將面臨風險,但報告也認為對於大多數銀行而言,房地產行業最新帶來的信貸風險是可控的。

花旗報告指出,銀保監會或引導銀行加大信貸支持力度,確保住房項目完工,過橋貸款及併購可以為未完成項目融資,是達到「保交樓」的實用方法,可紓緩按揭貸款資產質素問題。

花旗分析師另一方面亦提醒,監管機構提供還貸緩衝期等舉動,將降低銀行業的短期風險,不過「滾雪球」式的停貸斷供風潮可能會產生更長期的影響,例如託管帳戶管理可能收緊,發展商再融資及去庫存的難度增加,另外或會降低銀行業的風險偏好、抑制置業情緒;若然發展商開展新項目動力受抑制,將打擊地方政府的土地銷售收入,削弱地方政府的財政狀況,地方政府融資平台的債券違約風險更高,報告預計房貸斷供可能產生深遠的「意外」影響。

花旗的壓力測試結果顯示,當房價調整15%、交易量下降40%,發展商貸款的不良貸款率將大幅上升5個百分點,導致內銀今年收入減少7%。但假設不良貸款覆蓋率下限為150%,在違約情況下貸款損失為100%,花旗覆蓋的大多數銀行均有足夠盈利及超額撥備緩衝,以覆蓋今年2%的按揭貸款不良生成率,以及20%的發展商貸款不良貸款生成率。

花旗報告又認為,中央似乎充份意識到系統性風險,已做好最壞準備,於現有的行業專項保護基金基礎上,透過引入金融穩定保障基金作為最後防線,防範跨行業系統性風險。

Source: 綜合報道
Text by FORTUNE INSIGHT

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