FI 追蹤｜第一手爆料：曼城X1爆雷清盤，背後驚現「低級電郵失誤」？買家炮轟總代理第一太平戴維斯（Savills）推卸責任、拒承擔跨國巨企招牌

【Fortune Insight 曼徹斯特、香港連線報導】

買家炮轟總代理第一太平戴維斯（Savills）推卸責任、拒承擔跨國巨企招牌

英國西北部知名發展商X1 Developments旗下的核心項目X1 Manchester Waters Limited日前正式投下市場震撼彈，因無法應付建築成本飆升及新法規風暴，正式進入行政接管（Administration）程序，並由破產重組專家FRP Advisory接管。

本刊曾報導，該項目最後一期（Block D 及 Block E）向海內外買家發信，要求將交樓及退款安排再度延期 12 個月至 2026年底。當時市場普遍認為這僅是監管過渡期的延誤，未料短短數月內局面竟急轉直下，直接走向清盤。

本刊今日接獲多名買家爆料。其中，曾接受過本刊訪問的資深海外物業投資者吳先生（Mr. Ung）向本刊透露了一個一直未被西方媒體披露的致命內幕：「將發展商推下懸崖的，其實是其內部一次極低級的行政失誤——發錯了一封電郵。」

與此同時，買家群體的怒火更直接燒向該項目的總代理兼核心項目合作夥伴、國際地產巨頭第一太平戴維斯（Savills）。投資者痛批其在項目爆雷後採取「冷處理」並試圖甩鍋，令投下巨資、身處風暴中心的全球買家感到無比憤慨。

一、「CC所有人」引爆群體恐慌300人利益聯盟瞬間瓦解一對一協商空間

吳先生接受本刊訪問時指出，今年 2 月收到發展商信件時，提及因英國新頒布的《建築安全法案》（Building Safety Act）導致重組設計及建築成本暴增 1,800 萬英鎊，原本計劃將項目整體打包出售予單一大型機構基金（Institutional Fund），預計產生 1,700 萬至 2,200 萬英鎊利潤用作全數退款。
「我當時對這個方案是持理解態度的。」吳先生直言，「因為 X1 旗下的其他大型項目如 Michigan Towers 當初也經歷過類似的陣痛，但目前已經成功平頂並持續推進，證明發展商有實質營運能力，買家坐下來等是最好的選擇。」

然而，發展商在處理這場危機時，卻犯下了毀滅性的錯誤。「他們原本應該個別（BCC）向買家發信，採取一對一、因應個別買家狀況（Case-by-case）的保密協商模式，卻在發信時錯誤地將 Block D 及 Block E 共 336 名買家的電郵全部公開抄送（CC）。」

吳先生分析，這項本應由發展商與單一買家之間進行的私人談判，在行政失誤下被迫變成了一場「集體行動」（Collective Action）。這一低級失誤讓分散在全球各地的買家瞬間連成一線。在群體焦慮的心理作用下，要讓這 300 多名來自世界各地的買家達成『無條件延期』的單一共識簡直是不可能的事。有人要利息賠償，有人要求資產升值補償。發展商根本無法在短時間內應付如此龐大且統一的集體施壓，這種協商空間的徹底破裂，成為直接將發展商推向清盤的致命一擊。

二、買家集體震怒：怒轟第一太平戴維斯（Savills）「有事即甩鍋」

除了發展商的低級失誤，全球買家對於跨國物業代理巨頭 Savills 的表現感到無比憤慨與痛心。

據買家向本刊展示的合約及銷售文件顯示，在 X1 Manchester Waters 過去幾年所有的宣傳小冊子（Brochures）、樓書、條款說明書（Term Sheets）以至每一次的工程進度更新（Building Updates）中，Savills的品牌標誌（Logo）均印在每一頁頂部。文件更明確註明Savills是該項目的「Master Agent」（總代理）及核心項目合作夥伴。

「大家當初完全是衝著 Savills 這個在倫敦上市的國際巨企招牌，才放心買樓花的！」有買家怒斥。買家強調，雖然市場上亦有其他知名代理行如世邦魏理仕（CBRE）等參與共同銷售，但 Savills 作為項目合作方，在此項目中獲取了巨大的商業利益（Commercial Gain）是不爭的事實。其董事 Kieran Richardson 過去曾在多個場合公開為 X1 項目站台背書、強力推薦，且直至目前為止，其官方網站上依然展示著與 X1 相關的內容與宣傳。然而在爆雷初期，發展商 X1 曾一度提及可能安排所有買家在 Savills 的香港辦公室舉行閉門會議商討對策，但隨後便再無下文。更令買家難以接受的是，據聞 Savills 的公關團隊甚至主動向傳媒高層施壓，要求在報導 X1 清盤新聞時「將 Savills 的名字隱去」，辯稱「此事由英國團隊負責，大中華區團隊與此無關」。
                           

吳先生對此批評指出：「作為買家，我們完全理解目前的英國建築成本和監管風暴是整個行業面對的宏觀問題（Industry Problem），沒有人能百分之百控制。但令大家最難以吞嚥（Hard to swallow）的，是作為核心利益相關者（Stakeholder）的 Savills，其事後的通訊回覆速度極慢，甚至近乎完全不回覆。」

吳先生直言：「無論是英國本地買家還是海外投資者，大家面對的都是同一個 Savills 品牌。作為一家全球跨國巨企（MNC），在獲得巨大商業利益時利用自身品牌與高層名義為項目全力背書，出事後卻想搞『防火牆』、進行內部甩鍋？這種兩手一攤的冷漠態度，完全失去了大企業應有的商業操守。」

三、專業清盤人進駐 買家告別「猜謎遊戲」

雖然進入清盤程序令市場憂慮，但多位買家均認為，這對目前被套牢的投資者而言，反而是「不幸中的大幸」，甚至可能是目前最清晰的劇本。

吳先生稱：「以前發展商擠牙膏式的回應，讓買家只能玩『猜謎遊戲』，甚至擔心資金被無底線挪用。如今專業的清盤團隊 FRP Advisory 正式進駐接管，所有資產處置、債務清算和溝通將會完全透明化、法制化。接下來的核心懸念，在於清盤人會否繼續執行發展商原本的計劃——將這張未完工的建築物整體打包出售給機構基金。這將直接決定買家能否拿回全額訂金。」

市場消息指出，英國發展商慣常為每個單一建築物設立獨立的特殊目的公司（SPV）來隔離風險，本次清盤理論上不直接波及已落成並售出的 A、B、C 三座物業。但財經界人士普遍認為，核心項目爆雷加上大行集體甩鍋醜聞，無疑對 X1 母公司以至部分跨國代理行包括Savills，在全球及大中華區的信用，造成「海嘯式」重創。

【補充資料】X1 Manchester Waters 涉事 Block D & Block E 項目規格摘要