國際大撤資|香港寫字樓空置率創新高 長江中心據報25%閒置 恒地新樓The Henderson僅三成租出

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《彭博》報導,香港商業地產全球最貴,但現在寫字樓的空置率也空前高企。李嘉誠旗下中環長江集團中心寫字樓約有25%閒置。而跟長江一街之隔、可飽覽維港海景、興建中的恒地新地標The Henderson僅有三成租出,租金和售價均暴跌。

儘管中港全面解封及通關,兩地社會步向復常,經濟有所復甦,但寫字樓租賃市場的蕭條尤顯突兀。報導引述世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)估值及諮詢服務部資深董事郭偉恩(Eddie Kwok)指出,樓市面臨挑戰重重,價格跌勢可能會放緩,但很難出現反彈。高力國際(Colliers International)數據顯示,4月整體甲級寫字樓空置率近15%,是新冠疫情前2019年的逾三倍,更超過美國曼哈頓的12.5%和新加坡的4.6%水平。

《彭博》指出,香港商業樓市不像紐約和雪梨等西方城市的寫字樓,沒有面臨在家辦公盛行而導致需求下滑的問題。反觀香港居所普遍狹小,加上本地鐵路網絡發達,打工仔更願意上班,返寫字樓辦公。報導認為,香港商業樓市疲弱的原因在於中美關係日益緊張帶來的地緣政治風險,加之中國商業環境惡化、交投放緩,迫使西方企業撤資或減少本地支出。華爾街大行如摩根士丹利(美:MS)及摩根大通(美:JPM)均有裁減亞太區投行員工,當中包括香港員工;德意志銀行、渣打(02888)和法巴或撤出本地寫字樓,或將核心業務搬離香港以節省成本;美國聯邦快遞(FedEx)亞太總部亦由香港移師至新加坡。

隨着國際大行大舉撤資,即使中港全面通關,中資企業亦一時未及「補位」。世邦魏理仕數據顯示,雖有短片平台抖音及TikTok母公司字節跳動(ByteDance)和中石油(00857)等內地巨企進駐香港寫字樓,但僅佔首季新租約的11%,低過2017至2019年間中資租賃的平均15%佔比。期內,中資也僅佔商業地產總交易量的8%,遠低於疫前的19%。

但同時,長實(01113)和恒基兆業(00012)等發展商仍不斷興建摩天大廈。世邦魏理仕估計,未來三年將有至少700萬平方呎的甲級寫字樓樓面推出市面。Eddie Kwok指出,考慮到疫前的每年吸納率僅180萬平方呎,估計新樓面需要數年方能填滿。他表示,隨着跨國企業放慢擴張步伐,內地企業對落戶香港仍持觀望態度,吸納率肯定大打折扣。長實及恒地均沒有回覆《彭博》查詢。

報導又援引一間外國私募股權公司的匿名高層表示,即使香港寫字樓樓價下跌,鑑於前景黯淡和回報低,全球投資者缺乏入市理由,又指隨着許多外籍人士離港,香港面貌經歷變化,很難重新引起人們興趣。Knight Frank LLP全球資本市場主管Neil Brookes更直言,由於地緣政治局勢緊張,香港將不會有很多西方機構投資者。

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