2047年地契大限|港府擬立法精簡續期 經刊憲自動續50年免補地價 另設「負面清單」收契 國安或納入公眾利益考慮

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「2047年地契大限」問題漸受市場關注。97回歸前,香港不少土地契約的到期日都以2047年6月30日為止,即以中央政府承諾及《基本法》所列之「50年不變」條款為限。不少更早批出的地契更將在2025年起陸續到期。港府昨(18日)表示,參考1988年一次過把大量在1997年到期的地契續期50年的做法,建議透過立法形式去處理簡化地契續期的安排,賦權當局以刊憲形式宣告地契續期生效,執行時間為到期前三年,小業主毋須補地價,續期後只須繳交每年地租。惟新安排亦引入「負面清單」,把部份因應公眾利益考慮而不應獲續期的土地納入清單。政府計劃下半年提交條例草案予立法會,目標明年上半年通過。

2047年6月30日單日30萬份地契到期 2025年率先迎來2,400份屆滿 須簡化手續助樓市避震

發展局透露,2047年6月30日將有約30萬個一般用途(即住宅、商業或工業)地段地契到期,當中絕大部分是新界物業。但由2025年6月至2047年6月29日將約有2,400個一般用途地契到期,當中最早一批涉及2025年6月到期的地契,涉及約50個位於油尖旺區非工業用途地段,當中大部分為唐樓。當局正審視當局正審視有關地契續期問題。

發展局表示,自1997年7月特區政府成立以來,累計有25份一般用途地契到期,當中22份成功續期而毋須補繳地價,一份因為涉及地契修訂而不屬原契續期,尚有兩份因無法找到業權人而未有續期。

政府表示,現行土地續期手續繁複,小業主須提供證明確認其為真正業權人,也要按揭與銀行商討轉移至新地契,涉及額外費用,也可能因加息因素而需繳付較高的利率。政府與業權人協商後,也要逐個去簽訂新地契。

再者,一般用途地契當中,不少屬共有業權地段,並牽涉大量業權人,加上2025年起至2047年將有數以萬計的地契到期,尤其是2047年6月30日當日將有30萬份同時到期,沿用傳統機制與業權人逐一查核業權及簽訂新地契並不可行,當中的不確定性或對業權人及樓市造成困擾,故當局建議透過法例簡化地契續期手續安排。

建議參考1988年立法一次過把1997年到期地契續期50年做法

政府參考1988年以制訂《新界土地契約(續期)條例》(第150章)的立法形式把新界所有地契一次過續期至2047年6月30日而毋須補繳地價的做法,建議透過新立法形式處理未來的土地續期情況。政府認為,此舉能夠為地契續期賦予法律效力,免除業權人簽立地契的步驟。新法例將適用於所有沒有續期權利的一般用途地契,但不涵蓋短期租約及特殊用途地契。

發展局建議制訂新法例,賦權政府因應地契到期時間,分批透過刊憲形式宣告有關地契獲得續期50年生效,預期會在地契到期前約三年,刊登憲報宣布是否續期。沿用1997年7月的土地政策,獲准續期的地契將保留原有條款,可按原有權益、產權負擔及權利等直接過渡,小業主毋須提供產權證明,亦不需要簽新地契,續期不涉及補地價,但要每年繳納相當於有關土地應課差餉租值3%地租。相關條款會在新法例明確訂明,並藉此成為獲續期地契的新增條款,代表部分現時毋須繳付地租的市區地段,續期後將須每年支付地租。

全新建議:賦予政府執管權 進入巡地調查有否違契 另設「負面清單」收回土地

而公布方式方面,則有別於1988年做法。當局傾向只列出不獲續期的地契,是為「負面清單」。換句話說,只要相關憲報公告未有列出在指明日子到期的地契,則代表有關地契已獲續期,免除業權人簽立新地契。發展局認為,現行政策下大部分地契均獲續期,採用此「負面清單」方式的好處是簡單和易於查閱,亦避免羅列獲續期地契時的遺漏風險。

要注意的是文件提到,當局擬在修例中加入執管權,包括賦權政府可進入及巡查地後,以調查有否違契、明確訂明違契政府有權重收整個或部份地段、要求業權人符合《城市規劃條例》和《建築物條例》,否則政府有權將相關地契列入「負面清單」,拒絕為到期土地續契,即相關地段在地契屆滿後,便會由政府接管。

發展局重申:嚴重違契不獲續期料僅少數

發展局指出,只有一些由於公眾利益等考慮,政府認為不應續期的地契會按個別情況被納入「負面清單」,當中包括嚴重違反地契要求又屢勸不改的情況,包括極大規模僭建等。地政總署會通知相關業權人,也設有上訴、司法覆核和改善等機制。

發展局發言人多次重申,香港絕大部分地契可順利續期,相信因嚴重違規、屢勸不改而遭納入「負面清單」的個案極罕有,強調政府是次提議只針對續期方式,無意改變地契續期政策和以此執法。例如在新界農地上有未經許可的構築物(僭建物),而業權人又一直未有遵從清拆令,日後在刊憲時,會列明相關大廈/地段並不獲續期,業權人可以提出上訴和司法覆核,也可在地契到期前完成改善,以重新獲得當局為地契續期。當局又認為大廈中出現一個單位違規,而令其他業權人受影響並不公平,故不會對大廈僭建個案進行相關執管工作。

當局亦構思新法例列明,政府可以在對土地作行政考慮後,把本來不予續期的決定改為准許,但不可以把已刊憲的准許續期決定改為不續期。新法例亦擬讓小業主選擇不接受地契續期,到期後土地會復歸政府。發展局另提出,新安排下地契除了將以原有條款過渡,也會因應執管等要求加入必要的條款,不會由於無法找到業權人而無法續期。

國家安全亦屬香港公眾利益 發展局:日後研究納入續期考慮

《香港01》報導指,對於國家安全會否納入續期考量,發展局發言人表示,嚴重違規而不獲續期的個案須涉及公眾利益,而國家安全是香港利益所在,但詳情有待日後研究。

立法會發展事務委員會將於下周二(23日)討論精簡地契續期安排,發展局預計今年下半年提出相關條例草案,有望明年上半年、約年初獲通過,明年中便可以新安排一併為約50個油尖旺區2025年6月到期的唐樓物業續契。

發展局重申,地契到期日可超越2047年,故不存在「2047年地契大限」之說。除了中環聖約翰教堂擁有「永久業權」外,香港土地都屬於「土地租借權」。田土廳資料顯示,香港政府的土地批租年期主要分為50年、75年和999年等。沙田第一城、天水圍嘉湖山莊等新界大型屋苑地契將於2047年到期,至於鰂魚涌太古城地契則屬999年期,2899年始到期。薄扶林花園屬50年期,其地契於1931年批出,至2006年屆滿,業主在97回歸後獲地政署免補地價續期50年,直至2056年,橫跨了2047年的「大限」日子。

今年2月,《香港經濟日報》等本地傳媒揭露地政總署已經在去年開始在賣地及短期租約條款內,加入《港區國安法》適用條文,除了政府有權因國安原因而取消入標資格外,更有權因國安考慮中止短期租約。發展局回應港台查詢時表示,政府的《物料供應及採購規例》在去年8月29日更新,加入維護國家安全法的相關要求,令指引更清晰。地政總署隨後相應地把適用的條款加入所有賣地文件及短期租約招標文件。

行政長官李家超當月回應地產股因該消息而下跌時指出,對於股票市場的波動及土地銷售方面的影響,投資者及有意投拍地皮的人士會考慮不同因素,包括世界經濟及相關的發展。他指,政府有責任維護國家安全,地產業界亦支持當局做法,認為這方面對投資者是沒有分別的,強調維護國家安全為整個地區的責任。

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券商讚好政府精簡處理2047年地契續期問題

《明報》報導,券商銀河聯昌對政府建議透過立法處理簡化地契續期安排「派LIKE」(讚好)。該行認為當司此舉可避免了不必要的猜測,並消除市民對財產所有權的不確定性。該行指,港府事實上在1988年已有類似的安排,當時有很多地契在1997年到期。

總體而言,銀河聯昌對香港住宅市場維持樂觀態度,因為本地和非本地,特別是來自中國的長期住房需求具彈性,加上本港加息或已見頂。該行首選名單的本港地產股包括新地(00016)、長實(01113)及信置(00083)。

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