香港樓市|美聯:中港通關 北水南湧 豪宅破悶局現「轉角」 今年逾5,000萬元一二手豪宅料交投彈升 價格料升達2成跑贏大市

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回顧過去一年,本港飽受疫情衝擊,同時受制於加息及港股表現不穩等負面因素,拖累樓市交投持續受壓,豪宅市場更首當其衝受打擊。然而,適逢最近中港兩地恢復通關,人通財通助北水南湧,不乏豪宅客趁機入市,帶動1月短短半個月逾5,000萬元新盤銷售量率先向上,創出13個月新高。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,隨著香港經濟逐步走向復常,加上豪宅新盤供應匱乏等因素,相信今年豪宅市場可望看高一線,預期今年逾5,000萬元一、二手住宅交投將彈升,其中新盤銷售量料回升2倍至350宗,二手則料升逾4成至300宗;至於豪宅價格方面更可望跑贏大市,預計全年有望升15%至20%。

豪宅樓價跑贏大市 疫情令新香港人成買豪宅「生力軍」

美聯物業豪宅理事長暨首席區域營業董事曾凱群指出,受疫情等多項利淡消息拖累,2022年「美聯樓價指數」幾乎「由頭跌到尾」,全年出現約14.9%的跌幅,創22年最大年度跌幅;然而綜合差餉物業估價署資料,大型單位跌幅則明顯低於整體樓價跌幅,表現「跑贏大市」,當中屬於中小型單位的A、B、C類物業樓價於去年首11個月錄得約14.1%的跌幅;反觀屬於大型單位的D、E類物業樓價,同期僅下跌約7.6%,不足8%,反映此類別單位表現相對「硬淨」。

交投方面,雖則去年樓市受疫情影響,整體交投陷入「低谷」,但豪宅業主持貨能力相對較強,未有急於劈價放售物業,導致交投出現大跌。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,以逾5,000萬元物業類型為例,2022年逾5,000萬元物業新盤銷售量,由2021年的290宗按年急跌約60%至2022年錄得的116宗,創自2013年一手銷售條例後新低;綜合土地註冊處資料顯示,期內逾5,000萬元二手住宅註冊量錄212宗,較2021年的367宗大跌約42%,則創5年新低。

美聯物業豪宅理事長暨首席區域營業董事余永泰表示,本港豪宅物業向來受內地客追捧,但礙於過去3年疫情出現,中港未能全面免檢疫通關,窒礙內地買家來港購買豪宅。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處數據,已知的一二手住宅個人買家登記中,內地買家(以買家姓名拼音辨別)於2020年至2022年(截至11月份)近3年逾5,000萬元物業註冊量合共錄約350宗,遠不及於2017至2019年3年未出現疫情時的「正常」時期錄得的452宗,差距約22.6%,估計近3年絕大部分的內地買家均以「新香港人」為主。

地區方面,資料統計,在近3年逾5,000萬元的一手私宅中,最受內地買家歡迎的5個地區,分別是排名第1的深井/青龍頭/青山公路/掃管笏區,期內錄得25宗內地買家註冊登記;至於同時排名第2的地區是中半山與馬鞍山,雙雙錄得18宗成交;緊隨其後的為錄得17宗交投的西貢區;排名第5的是火炭/九肚山,過去3年錄得14宗。

美聯物業豪宅理事長暨首席區域營業董事何璦麟指出,至於逾5,000萬元二手方面,根據資料,過去3年最受內地買家青睞的5個地區,排名首位的是中半山區,共錄得17宗註冊;排名第二的是貝沙灣/薄扶林,於過去3年錄得13宗;中西區期內錄得12宗,排名第3;九龍站,以及淺水灣/陽明山莊/南灣過去3年均錄得10宗內地買家註冊登記,雙雙排名第4。

隨著近期中港正式恢復通關令樓市回暖,加息有望放緩,配合投資氣氛漸入佳境,成為推升豪宅的動力。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,今年1月份(截至15日)逾5,000萬元新盤銷售量已錄得23宗,比起上月全月的13宗已高出約77%,並創出13個月新高,充分反映豪宅新盤銷情回暖。

布少明表示,近期樓市不乏利好豪宅後市的因素,包括中港兩地通關、本港經濟前景露曙光利好金融市場,加上豪宅供應匱乏,均利好豪宅未來走勢。首先,受累過去3年出現疫情,訪港旅客寥寥可數,每日由內地到港的訪客入境次數一直徘徊低位,對本港樓市、零售、旅遊及酒店業等均構成重大打擊。然而,近日中港兩地恢復通關,首階段免檢疫通關早前亦正式實施。根據入境事務處資料,最近每日由內地入境香港的訪客人數明顯飆升,相信有助本港經濟逐步復常,同時亦帶動樓市氣氛進一步改善。由於過去3年內地買家難以到港,難免影響置業意欲,因此「通關」有助令一直積壓的內地買家購買力,料在本港樓市陸續釋放,利好整體樓市以致豪宅表現。

此外,隨著本港經濟前景出現曙光,相信今年本港首次公開募股(initial public offering,IPO)集資額亦有望回升,帶動整體樓股氣氛。綜合四大會計師行資料,預期本港今年IPO集資額將達1,800億至2,300億港元,較2022年錄得的1,046億,大幅增加逾7成至1.2倍,惠及本港金融市場,繼而刺激樓市及豪宅交投氣氛。

供應方面,豪宅供應匱乏,近年大型單位(E類單位,實用面積1,722呎或以上)落成量佔整體落成量比例持續減少,對豪宅走勢帶來提振作用。根據差餉物業估價署資料,E類大型單位佔同期整體落成量比例一直持續下滑,由2008年至2010年佔整體落成量5.5%,跌至2020年至2022年首11個月的1.8%,在豪宅單位落成量佔比持續下降之下,均有助支持豪宅樓價表現。

除了豪宅落成量佔比下滑外,近年豪宅地皮供應稀缺,同樣是支持豪宅後市的重要因素。地政總署資料顯示,近3年豪宅地段合計僅成功售出3幅住宅官地,分別包括於2022年2月售出以11.88億售出的淺水灣南灣道地皮;21年2月山頂文輝道9號及11號地皮則以72.5億元成交;以及山頂文輝道第2、4、6及8號,亦於2020年12月以120億元賣出,反映豪宅地段供應的罕有。

布少明總結,踏入2023年市場隨即浮現多個利好消息,包括內地放寬防疫措施,中港正式恢復通關,為經濟樓市復常邁進一大步,尤其豪宅市場帶來極大刺激作用。

此外,美國加息週期有望於上半年見頂,將有利改善整體樓市氣氛。再加上豪宅業主普遍持貨力強及惜售,配合上述豪宅供應短缺等因素,令豪宅抗跌力較一般住宅更具優勢。相信今年豪宅物業可看高一線,其中逾5,000萬元一手交投量,預料有望由2022年的116宗急彈2倍至估計今年的350宗;同期逾5,000萬元二手住宅註冊量則料回升逾4成,由2022年的212宗升至估計今年300宗。樓價方面,估計整體豪宅價格有望升15%至20%,跑贏大市。

Text by FORTUNE INSIGHT

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