香港樓市|股市現八連跌 房屋市場處平行時空 美聯:租金回升 樓市勢破頂

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最近香港股市表現疲憊,日前更出現8連跌,創出5年半最長跌浪。惟樓市卻身處「平行時空」,交投「一浪高於一浪」。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,今年上半年整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量合共錄50,336宗,比起去年上半年32,749宗上升約53.7%,創8年半新高。整體物業註冊金額方面表現更見突出,上半年涉及金額達4,744億元,比起去年上半年約2,690億元更大幅上升約76.4%,此金額已創自97年上半年後的廿四年新高。在高交投帶動之下,樓價亦輾轉上升。

上半年整體物業註冊量及金額表現突出,二手住宅成動力之一。據資料顯示,今年上半年二手住宅註冊量共錄33,048宗,較去年上半年22,099宗升約49.5%;涉及金額達2,829億元,較去年上半年更升約64.4%。

一手私樓方面,綜合土地註冊處資料顯示,在不包括一手公營房屋之下,今年上半年一手私樓註冊量共錄8,215宗,比起去年上半年6,458宗升約27.2%;涉及金額錄約1,137億元,按年更升約60.9%。

另一邊廂,租金亦已重拾升勢,為樓市注入另一股上升動力。根據美聯「租金走勢圖」顯示,隨著暑假租務旺季來臨,6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.24元,按月升約1.5%,創10個月新高。若以「半年」計算,今年上半年租金升約2.5%,是自19年上半年後首次「半年」上升。

其實租金的升勢早已有跡可尋,因為樓價的走勢普遍走先於租金。換言之,租金上漲之前的幾個月,樓價先升,反之亦然。所以近月樓價穩中向上,租金亦會慢慢跟隨,重拾升軌並創出多月新高。

租金再創新高帶來2個啟示:首先,對於一批手持足夠現金、想等樓市下跌才入市的「租樓一族」而言,租金開始「追落後」持續上升,相信將令這一批買家按捺不住轉租為買,從而增加對物業的需求。

同時,租金水平上升,亦會提振樓市表現。站在投資者及用家角度,倘若入市時有一個相對穩定及吸引的租金回報,無論投資或自住將更具吸引力,亦可達到抗通脹之效,令樓價及樓市表現更加「硬淨」。

再者,目前利率持續低企,租金上升令業主增加租金收入,同時對樓市後市取態轉趨樂觀,是睇好中長期樓價穩中向好的另一原因。

作者為美聯物業住宅部行政總裁布少明

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