用家主導樓市,香港政府會否鬆綁?|江啟安|Fortune Insight

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農曆年後,傳統智慧都會預視,樓市會呈現小陽春的現象。一如所料,今年樓市在年初至今穩步上揚。不論是一手還是二手的睇樓量都顯著回升,而換樓客源的升幅較為明顯。現時樓價高企,不少用家都繼續看好後市,手頭資金充裕者都認為買樓好處多,既可長遠升值,又可短線收息。但目前二手樓按揭成數讓不少人卻步,政府趁著豐厚盈餘,樓市炒風緩和的情況下,會否在今年為辣招鬆綁?

對於用家來說,樓價現時身處高位,短期可以再上升的空間有限,回報率不高。目前額外印花稅高達15%,換言之樓價升超過15%,投資者才有錢賺,這還未計其他的相應開支,包括律師費。而下一手的投資者,也會要求有15%以上升幅才接貨,換言之入市的樓價要有三成的升幅水平,投資者才可找到下一個的投資者接貨,故此現時買樓值博率低,二手交投甚弱。

例如長實君柏,回報率就不足2厘。現時買樓回報率不夠3厘,皆因樓價再升,但市民收入並未有隨之而增加。可以負擔租金的能力依家下,租金收入顯然停滯不前,甚至有下跌催趨,追不上樓價升幅。

事實上現時樓市辣招下,已甚少聽到身邊的資深投資人士提及買樓收租。買樓收租者本身通常已有物業,第二個物業要支付15%稅,所謂「未見官先打三十大板」,起步階段已蝕了相當於數年租金。據利嘉閣截至10月最新租務數據,50個大型屋苑中,今年有42個屋苑平均租金回報率出現下跌,跌幅介乎約0.02厘至0.6厘。

將軍澳近年租金有下滑之勢,大型二手屋苑中,84%屋苑平均租金回報率較去年底下跌,當中將軍澳新都城挫約0.6厘,跌至僅約2.9厘,例如將軍澳中心錄約27宗租務成交,其中2座高層B室,實用面積690方呎,以2.2萬元租出,實用呎租僅31.9元。

從數據可見,目前整體樓市已是用家主導,故此,他們買樓的主要考慮並非租金回報。新盤受到蜂湧搶購,主要有兩種買家。一批是早年「落錯車」的,他們賣後樓,租樓一段時間,不想再居無定所,又見樓市日益高企而趕重新上車。第二類是「靠父幹」,人工無法承擔樓價的子女,明顯目前市場由這兩班人去承接,他們的負擔能力是剛剛好,未必可以在二手市場入市,因為按揭收緊,要給4成首期,實在有難度。

眼見目前的情況,筆者建議政府和金管局認真考慮放寬一點按揭成數,讓用家能夠在負擔到供樓款項下上車置業。

作者:江啟安

晉達地產創辦人,典型80後香港仔。住過寮屋,木屋,臨屋,到公屋,居屋及私樓,扎根深水埗二十多年。

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