近日新聞報導，城中某一商業地產大王面對財困問題，需要向財務公司求助。市場更傳言由於公司負債極多，加上租金收入受疫情影響急劇下跌，財務公司在評估風險後，所給予的借貸利率高達至三十厘，不知是真是假。本文不是想作事後孔明，評論當中的對與錯，因為在亂世中的成王敗寇是常態。但我更想利用此機會，說說投資商業地產的特質和商業生態圈的問題。
財富五百強中其實很少是地產
我經常說，在投資世界中，地產行業的佔比，其實比你想像中低。財富世界五百強企業當中，其實很少是地產相關的。再隨機看看排行榜中的企業，大多是跨國性的科技企業，金融服務，零售或知名的品牌公司。如果你再看看美國的標準普爾五百指數，地產相關的比重更只佔約百份之三。香港的恆生指數當中，地產相關行業現時佔約百份之十，應該是在全球大多股票指數中最高的了。香港幾位成功企業家因地產致富，在全球富豪排行榜中名列前矛，並不反映他們公司在財富五百大中的排名。「收租比做生意好」似乎在全球資本市場中並沒有得到有效驗証。我一直說，房地產行業之所以賺錢快，最主要原因其實只是「槓桿原理」。事實上，無論是住宅或商業地產，很多的投資回報在沒有槓桿的情況下，可能比匯豐股息還要更低。
規模越大風險越大的商業特質
無可否認，如果眼光準確，投資房地產行業可使人在短時間致富。有趣的是，很多房地產大亨在賺取到第一桶金，在後期都會慢慢轉型至其他行業。最主要的原因是，大部份的企業在規模上升時，其營運收入都會開始出現某程度上的風險分散，透過多元化的產品、或海外業務拓展，來減少資本過度集中於某一項目。房地產雖然賺錢極快，但隨著資本越來越大，可選擇的項目卻越來越少，因為單一土地投資的面積變得越來越大。這樣容易造成在「資本再投資」的過程中，投資到風險極高的地產項目。另外，地產行業是一個強調地域性的行業，在拿地買屋時，都可能要和當地相關政府機構談判。由於土地資源存在很大的既得利益問題，外國地產公司難以在非本土領域下建立跨國規模的業務。最後，地產的資金鏈其實非常單一，租金之間的相關性也極高。在經濟大衰退時，大量租金違約會使資金鏈很快就斷裂。房利美及房貸美在次按危機前，被視為與美國國債風險相近的投資，這種教科書式的以訛傳訛，讓很多投資者在金融海嘯損失慘重。
收租與營運存在一定的矛盾性
說回這位商業地產大王的問題，近年該集團除大手出資收購工業大廈、地鋪及酒店外，更開始涉獵餐飲、安老、金融和初創。透過所謂RFTO的企業發展策略，希望利用地產（R）、金融 （F）、科技（T）和營運（O）的協同效應，使業務環環緊扣，建設「商業生態圈」。這種想法其實沒有不對，我也認同企業長遠應向生態圈方向發展。可惜「商業生態圈」是一種理想，在實際執行上存在著很多技術上的問題和矛盾。如果只是把不同的業務放在一起，其實並不會產生所謂的協同效應，原因是如何把業務「環環緊扣」才是核心。假如不同的業務沒有「環環緊扣」，情況就如電影中《國產零零漆》中達聞西精心研製的「攞你命三千」，雖然集合了十種殺人武器於一身，在面對金槍人（市場）時其實根本不堪一擊。另外，在商業地產公司下開發營運業務是十分困難，因為兩者是由不同基因構成，是兩個物種。商業地產是金融操作的業務，營運卻是以效率為先，人才及企業文化都有很大的差異。由於商業地產和營運存在上下遊供應鏈關係，把兩者放在一起就極容易產生企業內部矛盾，租金的高低變成商業地產和營運部門的零和遊戲。如果企業內部無法維持公平的利益及資源分配，情況就像把老虎和羚羊關在同一地方，羚羊只是老虎的點心。
在不對的位置下發力是極危險
著名的古希臘的科學家阿基米德有一句名言：「給我一個支點，我可以舉起整個地球。」這句說話充分表達出槓桿的威力。可惜的是，阿基米德這一句名言的另一部份，很多人都沒有讀懂。在商業世界，支點往往是真的只有一個點，也不容易找得到。「商業生態圈」更是一個複雜的概念，加入不同業務會使商業地產公司由原本「單一維度（只考慮槓桿）」變成「多維度（槓桿、營運、整合、供應鏈）」的商業結構。因此大多的綜合企業（例如怡和、長和）都會在開發多元業務時，同時減低槓桿比率。因為在「多維度」的商業結構下，一個支點會影響另一個支點，是一個平衡遊戲，而不是「鬥大力」。找不到支點不是問題，問題是執意在不對的支點下發力，奢望強大的資本可以暴力地舉起整個地球，盡管棍子非常結實，最終就只會出現「折斷」的唯一結果。
後記：這位商業地產大王年事已高，要他為公司四出撲水，深深感慨江湖中真是沒有所謂的「戰無不勝」。作為一個平日會幫助阿婆過馬路中環路人，在此希望他們可遇到貴人幫助及高人指點，平安過渡。最後，喜歡我文章嘅讀者，可以到我嘅Facebook專頁《中環路人甲》讚好，俾啲意見。
