前景堪憂|仲量聯行睇淡港樓 三大結構性死症令樓價無力回天?

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儘管差估署官方樓價指數連升三個月,今年首季累漲近5%,但仲量聯行一項研究報告指出,有三大結構性「死症」將導致香港樓價短期欠缺上升動力。

仲量聯行發表的《香港住宅銷售市場綜述》指,過去三年,香港人口減少18.7萬人,而未來出生人口同樣呈下跌趨勢。2020年至2022年平均每年登記結婚數目為28,248宗,較2017年至2019 年平均每年48,556宗減少41.8%;總和生育率(每千名女性的活產嬰兒平均數目)由2017年的1,128個,減少至2021年772個,較日本及新加坡低。

出生率和結婚個案減少兩大死症,大削對住宅樓宇的剛性需求。仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示,越少新家庭成立及生育子女,意味着越少入市置業的住屋需求及升級居住環境的需求。加息亦會影響本地及內地買家的置業意欲。

加息令香港借貸成本暴漲 重創住宅租金回報率 由2.8厘跌至2.5厘

加息是另一個令港樓「血流不止」的致命傷。研究指出,2017年,內地買家佔住宅成交量的15%以上。然而,現時經濟變化已不利這批買家入市。香港的低借貸成本和相對較高租金回報率等過往優勢,現時已不復當年。2022年香港的平均按揭息率上升213基點至3.58厘,內地平均的按揭息率則下跌至4.26厘的歷史低位。同時,香港甲類住宅的租金回報率由2017年的2.8厘收窄至2022年的2.5厘。此外,較本地買家而言,非本地用家置業面臨更大壓力。他們需要支付較高的印花稅,最高按揭成數也通常相對較低,購買同一物業時需要負擔更多首期支出。

滙豐在五月上調最優惠利率12.5個基點,將令500萬元的按揭貸款的每月供款提高350元。儘管該次上調的影響較小,但本輪加息周期以來累積的負擔已不可小覷。即使加息周期結束,按揭利率恐將持續維持高位,不利於需求增長。隨著經濟復甦,收入增加及負擔能力提升將為樓價帶來支持,但進展將會較為緩慢。

樓市前景要靠港府刺激措施及外圍因素提振

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示,儘管如此,部分刺激政策及外來因素將在未來為住屋需求帶來支持。修訂投資移民政策及稅務優惠等新措施,將有助香港吸引非本地投資者及家族辦公室。

自香港去年12月公布高端人才通行證計劃以來,已有逾12,000個申請獲批,同時批出約8,300個受養人簽證。此外,新加坡於4月上調對海外買家的額外買家印花稅由30%至60%,無形中將增加香港住宅物業對海外買家的吸引力。香港住宅市場的前景主要視乎這些刺激措施及外來因素能否抵消結構性因素的負面影響。

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