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樓市疲弱|加息打擊鐵路盤價 美孚新邨重返2017年 中原陳永傑:施政報告應減辣救市

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加息陰霾打擊香港二手樓市,向來抗跌力強的鐵路沿線屋苑,交投量及樓價亦跟隨大市向下。據中原地產追蹤56個主要鐵路沿線屋苑所得,今年首三季僅錄得4,084宗二手買賣登記,較去年同期7,072宗減少逾四成,近九成鐵路盤的呎價錄得下跌,其中4個屋苑的跌幅更逾兩成。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,在環球經濟及加息下,樓市下行壓力增。他更呼籲,本月公布的施政報告「減辣」救市。

今年第三季,該批鐵路屋苑只錄得1,037宗二手買賣登記,與次季1,809宗比較,跌幅逾四成。呎價方面,陳永傑表示,當中49個屋苑的呎價於今年均錄得下跌,跌幅介乎1%至26%。其中天后站栢景臺、何文田站天鑄、朗屏站朗城滙及大埔墟站新都廣場,呎價更重挫兩成以上,不少業主賣樓賺錢變蝕錢。

當中,栢景臺9月平均成交呎價低見21,763元,與去年12月平均呎價29,468元比較,相差26%。屋苑9月未聞成交,8月唯一成交為2座中層D室,實用面積919方呎,以2,000萬元易手,呎價21,763元。

何文田天鑄4年賬蝕828萬

豪宅業主亦要面對現實,何文田天鑄平均呎價跌穿3萬元,9月低見25,849元,與去年12月平均呎價33,670元比較,下跌23%。天鑄上月錄得的3宗二手成交中,2宗屬蝕讓,其中實用面積1,410方呎的8座高層C室四房戶,成交價3,500萬元,呎價24,823元。原業主2018月以4,328萬元一手買入,持貨4年賬面貶值828萬元,為上月最大宗鐵路盤蝕讓個案。

入伙僅3年的新界鐵路盤元朗朗城滙,9月平均呎價跌穿1.7萬元,低見16,415元,較去年12月21,261元,大跌22%。今年第三季,朗城滙出現6宗二手成交,4宗要「蝕入肉」,其中3宗的賬面蝕讓金額,更擴大至百萬元以上。其中3座高層C室大單位業主以1,030萬元沽貨,較2019年買入價約1,291萬元低261萬元。

全港平均呎價最低的鐵路盤則是天水圍嘉湖山莊,9月平均呎價10,225元,較去年底11,403元跌逾一成;其次是荔枝角老牌屋苑美孚新邨,9月錄25宗成交,平均呎價僅11,748元,為2017年9月以來、5年來首度跌穿1.2萬元關口,並較19年7月歷史高位14,764元,累跌兩成。

沙田第一城三房失守600萬

二手蝕讓潮蔓延至鐵路盤,成買家入市尋寶對象。據市場統計,9月二手市場錄約100宗蝕讓成交,鐵路盤佔約兩成。若以單一屋苑計,沙田第一城最多蝕讓,9月約40宗成交中,蝕讓佔最少6宗,即平均每6宗成交,就有一宗蝕讓。10月至今,沙田第一城暫錄6宗成交,三房戶終告失守600萬元,1座低層B室,實用面積451方呎,剛以565萬元沽出,呎價12,528元。

本港銀行加息後,樓價持續下跌,踏入10月,鐵路盤續有蝕讓成交出現。其中南昌站匯璽5B座高層A室,實用面積357方呎,1房間隔,剛以890萬元售出,呎價24,930元。原業主2018年以約1,018萬元一手買入,持貨4年賬面蝕讓約128萬元或13%。

至於今年樓價能夠逆市上升的7個鐵路盤,分別為西灣河站鯉景灣、黃大仙站現崇山、土瓜灣站翔龍灣、恆安站天宇海、啟德站啟德一號、紅磡站都會軒及火炭站御龍山,升幅介乎0.6%至33%不等。

Source:中原地產
Text by FORTUNE INSIGHT

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