FI專欄|樓價回調承接力現 「波叔plan」威力尚待爆發|布少明

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最近加息陰霾密布,而且不少矚目新盤均以貼市價推出,瞬即成為樓市焦點,二手樓價難免回調。由本公司編制的「美聯樓價指數」最新報164.19點,按周跌近0.3%,已連跌10週,本年迄今跌幅擴大至逾4.3%,「時光倒流」至去年3月份的水平。

比較多人關心的問題是:究竟樓價跌完未?老實說,相信沒有任何人有100%確實的答案,不過筆者預測,隨著不少業主接受現實願意擴闊議價空間,即使樓價尚有回調空間,但大跌空間著實有限。

據筆者觀察近期市場成交,一旦二手業主願意擴闊議價空間至5%或以上,單位往往迅速被市場承接,連同本年至今出現約4%至5%左右的樓價回調,代表只要單位價格大約由樓價高峰回調約1成,市場即出現相當不俗的承接力。

雖則過去數年本港受中美貿易戰、社會事件以致疫情等負面因素影響,但「美聯樓價指數」的樓價波幅,依然大致維持約1成左右的「區間」之內,展現強勁抗跌力,這一點筆者在以往專欄多次闡述,在此不贅。

綜合美聯分行資料,全港35個大型屋苑在8月15日至21日的一週,合共錄63宗成交,較前一週的51宗升近24%,創12週高位,充分反映市場在樓價現水平具承接力。

個人認為,市場已大致消化如疫情持續等負面消息,只要未來本港加息幅度大致符合市場預期,相信本港樓市信心有望漸漸恢復,有利樓價喘定。

還有一點值得一提。日前是樓市「新按保」措施,即市場所謂的「波叔plan」實施半年的日子。在這段期間,中上價物業交投明顯逆市上揚。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,若以近半年(今年3月1日至8月19日)二手住宅註冊量與前半年(去年9月1日至今年2月28日)作比較,最受惠「波叔plan」的逾1,000萬至1,200萬元物業註冊量錄1,517宗,急升近31%;至於同樣受惠的逾1,200萬至1,920萬元物業,近半年錄1,542宗,亦升約1.4%;同期整體二手住宅註冊量則跌約8.7%,反映「波叔plan」逆市依然凸顯威力。

在逆市之下,其實「波叔plan」的威力尚未完全發揮,相信一旦市場氣氛逆轉向上,例如中港正式恢復通關,又或者於10月下旬公布的施政報告出現利好樓市措施,屆時「波叔plan」勢必成為進一步推升樓市的動力,令樓市穩中向好

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