陳思銘, 英國學生劏房HMO, FI專欄

FI專欄|英國學生劏房HMO|陳思銘

專欄

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早前因工作需要逗留了在諾定咸幾天,順道看看以往讀大學時的舊居。當年讀書為了省錢,幾個大學生一起住HMO。求學時期的我當然不會留意樓市,但最近幾年整體氣氛很多人開始投資外國的樓盤,例如日本、泰國、馬來西亞、澳洲,當然還有英國。所以,我開始研究英國的樓市和房屋的種類。今次寓工作於旅遊,向當地人了解一下不同社區的文化和特色。

最近不少人説英國的HMO回報高,高至12厘,問我為什麼不投資。首先,要説説甚麼是HMO。HMO即是House in Multiple Occupation,把一間房屋分拆出租給三位或以上,來自不同家庭的租客入住,共用廚房及浴室。好聽一點叫做「共享房屋」,其實即是香港的劏房。例如,一間兩層三房的排屋,把它變成五房分租,甚至在客廳間多一間房。

雖然HMO有10-12厘息,但我暫時不會投資HMO。個人認為,投資的樓盤所得厘息越高,房屋的升值幅度越少或速度越慢。好像香港的樓盤所得的利率通常較低,但升值速度快。如果你想要收取高回報,HMO的確吸引。但其實很多HMO也是排屋,主要租客是學生或年輕工作者,流動性相當高,未必會吸引到家庭購買。

再者,需要留意的是HMO受英國的法例監管,出租前需要向當地市政府申請牌照。每個城市的市政府對於HMO的政策也不同,亦有一定的配額,並非想申請就一定會批。加上政府對單位的建築結構、房間的大小、房間的入住人數、煮食和洗衣設備和消防設備也有一套嚴格的法例規定。政府亦會定期派人上門檢查單位是否符合安全標準,例如單位必需安裝防火門、火警警報系統、二氧化碳感應器和滅火器。不少人未了解清楚相關法規,就貿然去投資HMO,到申請牌照的時候才發覺有一筆費用和額外的成本去做conversion或 maintenance,結果大失預算。

我認為HMO有它吸引的地方,但如果真的決定要在英國投資HMO,絕對不應該把一切交給地產經紀,假手於人。當然,你可以透過經紀為你尋找HMO,但好的盤他們未必會找得到。這並不代表他們沒有能力,而是位置優越、環境一流的HMO,業主根本未必會賣。假設你真的找到一個滿意的單位,HMO所謂較高的租金回報最ideal的情況是建基於在同一間HMO,所有單位也成功分租出去,並且租客能夠互相協調。例如5房的HMO可能有高達12厘息,但如果只有3位租客,甚至只有2位租客入住,而其餘的房間未能出租,業主只會得不償失。

其實不論是HMO,抑或買樓自住或投資,落訂前也應該自己親身來當地實地考察一番。始終英國是drinking nation,這裏的酒館 (pub) 比7-11便利店更多,一條街已經有好幾間,就好像我們的茶餐廳一樣,已經是生活文化的一部份。去了解一個社區最實際、貼地和直接的方法就是去一間local pub,和當地人飲杯酒、傾下計、摸下杯底,聽聽他們在當地的生活趣事或者對該社區的看法。

從酒館可以窺探當地社區的的面貌,只要看看光顧的客人,聽一下他們的對話,已經大致可以掌握當地的社會階層是以中產階級和白領為主、抑或是工人和藍領為主;族群是以白人為主、抑或較多從外地來的移民。接着,再看看酒館裏面的電視和顧客究竟看什麼種類的運動節目也可以略知一二,有些球迷會聚首一堂看足球球賽,另一些酒館則會看欖球球賽,還有一些會看網球公開賽。不同背景的球迷亦會光顧不同類型的酒館,例如西倫敦車路士 (Chelsea) 的球迷較富裕、學歷較高,本身在英國的形象也是較posh的一群。和倫敦東南部米禾爾 (Millwall) 比較草根、船塢出身,很容易便大打出手的球迷已經是兩碼子的事。

如果pub入面的顧客喜歡談時事,也可以由當地人的政治立場和談話內容大致看得出他們的文化和教育背景,究竟是支持傳統的保守黨,還是工黨、抑或是自民黨(LibDems,也可以對當地社區和居民的取態了解多一點。

決定是否投資HMO之前,我認為一定要來看過周圍的環境,和當地的學生傾下計,了解一下附近有沒有學生會租這一類的房屋。例如,什麼原因他們會租,還是選擇不租,對環境衞生、社區的治安,也要有充分的了解,才再作決定。以自己的經歷為例,我自己當時讀大學所住的街道治安還好,但後一條街晚上經常有很多醉酒佬,治安亦較差。如果無看清楚附近的環境就付訂金,可能之後會發現越來越多問題。

再者,HMO主要的租客是學生,相信大家也知道大學生平日讀書已經非常忙碌,未必會花時間maintain間屋。好像我讀大學的時候,其他一起住的大學生經常不會掉垃圾,亦很少會清潔廚房和廁所,尤其是煮食後不洗碗,廚房又堆滿垃圾,兩個星期才一次過掉。回想起來,我的宿友真的非常邋遢、客廳凌亂不堪、廁所骯髒又有欠衞生。當時作為大學生的我,曾經忘記交電費一段時間,結果所住的單位以後也不能再登記電力供應,只能用pay as you go的meter。可想而知,大學生要讀書,又要照顧自己的起居飲食、有些還會做兼職,很難可以各方面也兼顧得到,更不用説會「錫住」用間屋。

總括而言,我暫時不會投資HMO。除了太多魔鬼細節、每年亦有一筆維護和維修單位的費用,例如煤氣或氣體供應、熱水爐檢查等等。除非真的在當地進行過實地考察,了解過單位附近的環境、學校、治安、衛生等等,考慮過成本和效益之後,覺得值得,才好作決定。

個人一向投資主張安全為上,收取些少回報,只希望租客幫我供樓,過了一定的年期後便供完,就已經心滿意足。雖然10至12厘的回報的確吸引,但我覺得所投入的成本也要平衡所得的回報。如果經常要提心吊膽,擔心租客流動性高,未必全部房間也可以成功出租,反而增添了更多煩惱,最後只會得不償失。

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