地產|本港事隔4年加P 供樓負擔變重? 600萬樓每月畀多371元

樓市寒冬|本港事隔4年加P 供樓負擔變重? 600萬樓每月多畀371元

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昨晚美聯儲再次加息0.75厘,令利率達到3厘。本港多間銀行事隔多年後,今日分別宣布上調最優惠利率(P)0.125厘,具體如下:

銀行 原先利率 最新利率
滙豐(0005) 5厘 5.125厘
恒生(0011) 5厘 5.125厘
渣打(2888) 5.25厘 5.375厘
中銀香港(2388) 5厘 5.125厘

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,這次加P幅度較預期輕微,相信只為「試水溫」。他指出,銀行資金成本與一個月同業拆息(HIBOR)掛勾,現時已抽升至2.6厘,然而現時普遍實際按息僅2.75%,但樓按利潤明顯受到影響,因此銀行無可避免需要透過上調P以紓緩按揭息差收窄的壓力。另外,美國預告未來繼續加息,銀行資金成本上升壓力未來仍會增大,故相信P有機會上調不止一次。

每月供樓增加371元  

銀行事隔近4年後加P,會否令港人的供樓負擔加重呢?假設以樓價600萬元,承造9成按保(即借貸540元),以30年按揭年期計算,每月供款(包括按揭保費)約22,774元,比起之前未加息前的P2.5厘的約22,403元,增加約371元或1.7%(見下表)。

假如未來本港再加息0.125厘,屆時P亦將會進一步調高至2.75厘,屆時每月供款(包括按揭保費)將升至約23,147,較原先(2.5厘)增加約744元或3.3%

樓價 $600萬
按揭金額 $540萬
                                                                               每月供款
原先P按2.5厘 $22,403 
加息0.125厘後,P按升至2.625厘,

較原先

$22,774

+$371

若未來再加息0.125厘,P按將升至2.75厘,

較原先

$23,147

+$744

*上述每月供款以申請9成按揭保險計算,包括按揭保費,並以30年按揭年期計算

未來選P按更有利

莊錦輝續指,雖然這次加幅不大,但HIBOR由年初的0.15厘持續上升至今天為2.6厘,H按息亦於7月底觸及封頂息率,相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升。以30年還款期計算,由年初實際按息1.45%至今天上調P後,每100萬每月已供多約589港元;以500萬貸款額為例,每月供款已增加約2,946港元。

另外,莊錦輝稱,即使上調最優惠利率後,近期大型銀行推出的P按計劃實際息率仍低於H按封頂利率,未來兩年仍處於加息周期,H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微,因此選擇P按比H按更有利。

CCL連跌9周  創逾3年新低

上周五公布的中原城市領先指數CCL報171.27點,連跌9周共5.4%,按周則跌0.33%,創2019年2月來新低。莊錦輝稱表示,本港正式進入加息周期,未來息口走勢不明朗,實際入市的比率明顯比較以往減少,大部分置業人士對入市抱觀望態度,預期按揭行業將進入寒冬期。

樓價或跌至2017年底水平

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,在加息及疫情雙重壓力之下,料本港樓價有機會跌至2017年底的水平,後市則要視乎通關防疫措施及《施政報告》有沒有進一步刺激經濟或「減辣」措施。基於加息屬意料之內,而且本港經濟前景仍然存在變數,暫時維持全年樓價跌約8%的預測

布少明強調,息口走勢只是影響樓市的其中一項因素。由於市場普遍對加息已有心理準備,加上業主入市前已通過壓力測試,除非本港加息步伐快、升幅急,否則對供樓的實則影響有限,相信普遍業主未會因加息而劈價求售。

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