* 此欄由 Fortune Insight 主筆郭惠光撰寫；每月 FI 焦點人物，皆由他親自邀約及採訪。
開始做生意的時候，有些人最懊惱就是資本不夠，所以唯有就住就住，小資本就逼自己做小市場。
但香港那標誌性的地產市場裏，最近就有兩件迴然不同的真人真事，重新定義了「資本」的意思。
第一件事叫做「波叔與孻仔」，行內行外的人應該都略有所聞。
波叔是城中數一數二的富豪，專炒工商舖，人稱「舖王」。一生運籌帷幄的波叔，就是在晚年算漏了這個孻仔，結果孻仔食嘢唔做嘢，一做就瀨晒嘢，學人做生意然後輸掉了爸爸半世心血。
原來孻仔唔止拉心肝，仲可以輸到你心慌，事實證明了大資本做大市場都可以慘烈收場。
故事的教訓，不只是叫你做人要有腦，而是叫你如果想有腦，就要有覓食本能的基礎。
何謂覓食本能？像那隻森林的萬獸之王，隱身於草叢，看準了獵物，計準那距離，三二一之後，才義無反顧地一個箭步向著目標奔跑。
覓食本能的不二法門：用心思觀察環境，有膽量重鎚出擊。
第二個故事，叫做「兆康苑長大的陳建中」。
英文名叫 Starman，無釐頭到一個點，一看便知是陳建中幫自己起的寶號。他沒有舖王爸爸，簡單點說，他的成長都沒有爸爸。除了媽媽，他愛的就只有乒乓球。
瘋狂地日練夜練，橫掃學界獎牌，後來才知道，打到會飛都冇用，因為會考只有七分。
學界獎牌，佢可以 keep 番；中六學位，就畀嗰班讀到書嘅同學 keep 番。
Starman 在別處重讀中五，痛定思痛，終於認真打開書本，發覺自己最愛的原來不是乒乓球，而是研究供求的經濟科。之後會考和高考都考出成績，順利入讀大學，在外匯行做過暑期工之後，下了一個定論——「我肯定唔會打死一世工」。
「我係一個野心大，」陳建中講嘢冇尾音，卻出奇地誠懇與真摯，「不甘於現狀嗰種人」。不甘現狀的人，通常也是不甘平庸。「細細個讀好書，出嚟搵份好工，然後就結婚生仔，個個一樣，我唔得，我唔鍾意千篇一律。」
那些不喜歡千篇一律的人都有一種弊病，就是心頭高眼角高；說得明白一點，就是好高騖遠。請問 Starman 先生，那時候的你，有想過做什麼生意嗎？
「地產。」
學梁特首話齋，有時候真係好難忍笑。
屋企多錢，有頭有面，都未必敢向香港的四大家族挑戰，更莫說是一個沒有家底沒有背景的黃毛小子。有名畀你叫，「地產霸權」呢，在這個大富翁棋盤上還未企得搵，人家那些藍籌發展商已經佈滿爪牙，普通人行過每一格都要付錢。
玩地產，憑什麼？
Starman 的答案出奇地簡單：「廢資產。」
何謂廢資產？「當時香港好多工廠大廈都叫廢資產，因為工業北移，都冇咗本身歷史遺留落嚟嘅價值。但係香港係缺乏土地，所以呢啲資產就一定有價值。」為什麼「一定」有價值？「嗰陣有個好有趣嘅現象，就係大 (工廈) 單位唔值錢，甚至乎只要你肯幫業主交管理費，佢免費租畀你都仲得。相反，細資產嘅售價係講緊二千幾三千蚊呎。」
大細單位的市值差距，因何而生？「決定物業價值嘅，往往都係租金，永恆不變嘅道理係，租值可以推算價值。」原來當時的大單位，內裏有很多工業遺留下來的大型機器，要移走，又要大裝修，所費成本不菲，把大單位租出去是一件相當困難的事。面積較小的單位，反而有裝修，一應俱全，租客願意支付較高的租金。
不過，說到天花龍鳳也好，一日未試過，一日都唔知得唔得。
租值推算價值，你話係就係？
所以，那時候的 Starman，每天大概只能做兩件事：一，儲現金；二，祈禱。
所祈的，就是千萬不要有大財團看中他一直覬覦著的「垃圾」。
直到 2013 年，Starman 的獵物終於出現，那是葵涌大連排道一個約一萬呎單位，當時叫價兩千萬。「睇中嗰個盤之後，即刻叫個則師朋友畫則，將嗰個單位拆細數十件，然後攞住個圖周圍問一班投資開物業的朋友，如果回報有七厘，有冇興趣買其中一個單位？」當時的 Starman 資本不夠，所以用了這個賣樓花的方式，去應付買下那個物業的部份訂金 (物業的 15%)，再跟業主爭取了一個長達七個月的成交期。也由於槓桿比例較大，所以他也樂意給予經紀較高的佣金「散貨」。
結果。
四兩撥了個千斤，數十個單位在四星期內售清。
個人淨賺一千二百萬，以投資比例和回報速度計算，贏得不比霸權少。
小朋友在一個本來注定被屈機的「大富翁」棋盤上，在大連排道那一小格，創造了一個皇后大道中一般的神話。
之後兩年，同類型的項目，Starman 做了二十個。
通常像 Starman 那樣的神奇小子，炒炒賣賣贏了很多個零之後，都會告訴你一個疑幻似真的道理——做人呀，只要肯努力，便一定有機會。可是，讀經濟出身的他，以經濟理論告訴大家，當下的年輕人根本看不到將來。
「零八年金融海嘯之後，成個社會扭曲咗。點解會扭曲？因為不停印銀紙，就會形成資本家高度壟斷；即係，只要你有資產，你就可以買更加多資產。原因係，不停印銀紙，結果就係超低息，喺低息環境應該點？借錢 leverage 囉。咁 leverage 嘅門檻係乜嘢？就係有資產。呢個情況係根本完全唔公平，人哋成日話霸權，就係咁嘅意思。」
所謂霸權，也是一種世襲。
「你諗吓，上一代有資產都計喎。只要你或者你父母有層樓出嚟按，借三十年，你就可以不斷享受超低息。銀紙長期貶值，代表長期貶值嘅負債。長期貶值嘅負債對長期升值嘅資產，贏梗㗎喎。」
說到這一句，Starman 大力拍了一下枱。如此激動，是因為，儘管身家以億計算，他仍然完全沒有忘記，自己也曾經是無依無靠的年輕人。
「資產繼續升，你又可以用升咗嘅資產按番出嚟，用低息環境再借錢去增值資產。咁你想像下，啱啱出嚟嘅後生仔，除非你上一代有資產，否則你根本利用唔到呢個低息環境優勢去創造你嘅財富。」貧者越貧富者越富，最後的結局會是怎樣？
「資本市場走到最終根本係一個盡頭，而呢個盡頭，就係 100% 嘅財富，會落入 0.1% 人嘅手裏面。」
財富分佈至此，如同世界末日。年輕人是否還有希望，就得看看資本家的目光可否放得再遠一點。
「呢班資本家要知道，佢哋有今日水漲船高，係因為下面有人盛載住佢哋。咁佢哋係咪要諗吓，而家下面呢班人，生唔生存到？如果有一日，呢班人係生存唔到，又點能夠繼續盛載到資本家呢個高位？所以如果我係嗰班老細，為自己為他人著想，我都一定會諗，究竟點樣可以扶持呢班年青人，令佢哋望得到前面？年輕人係要見得到希望，佢哋先會努力做嘢，繼而先可以盛載住呢班資本家。」
今時今日的 Starman，已經脫離了炒賣的階段，進軍物流市場。憑他的往績和智慧，沒有人需要擔心他可否繼續成功。唯一需要替他憂慮的，就是努力半生，最後會否步舖王後塵，輸掉給他那個算漏了的孻仔。
仍然是充滿自信的他，笑著說：「未驚過，我兩個都係女。」
TEXT & INTERVIEW：郭惠光（Fortune Insight 主筆）
EDIT：Elaine Wang
PHOTOGRAPHY：PMan Tam
LIGHTING : Stone Leung
