若疫情下樓價還在升只能說沒天理 | 中環路人甲

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中原城市領先指數結束了連續三星期跌勢,開始出現輕微反彈。聯儲局在金融海嘯後實施量化寬鬆,樓市就一直在升。很多人望穿秋水,終於等到類似零三年非典型肺炎大流行,期望樓價大跌,可以借機上車。但是,就算天意想樓價下跌,市場上卻有更多人為干預,嘗試繼續支撐樓市,逆天而行。

本文會先說說影響樓宇需求和供給的各種因素,從而引導讀者明白,樓市再升只會對經濟再度扭曲。

失業上升理應令樓價下跌

不用爭論,失業率上升對樓市必定是負面的。現時香港有大約二十三萬人失業。統計學雖然有誤差,但真實數字只會多不會少。很多就業不足及不主動找工作的人都無法計算,失業及就業不足的情況,在基層上會比較明顯。有組織剛做了問卷調查,發現基層市民的失業率已接近三成,就業不足率更逾六成。

看好樓市的人會認為這一批失業人士,大多只是公屋住戶,對私人房屋需求影響不大。這個結論是部分正確。失業可怕之處並不單是影響失業人士,更多的是對於處於失業邊緣的在職人士造成壓力。如無意外,下半年企業會開始招聘,但同時亦會裁員,希望利用市場上的失業大軍,壓迫現有員工接受減薪。

另外,企業在裁員時應會先選擇海外專才,主要原因無非是這些員工成本較貴。這批消失了的員工,大多選擇回去原居地。這樣會減少對本地房屋的需求,令空置率上升,對租金和樓價構成下行壓力。早前中國更對海外專才實施全國性徵稅,這都減少內地人才來港的意慾。綜合以上因素對樓市的影響相信都是負面的。

更多的人為力量影響市場

可惜的是,雖然樓價理應因新冠肺炎出現,而需作大幅調整。但是,同一時間,更多的人為干預卻試圖逆市支撐樓市。首先,全球再次實行量化寬鬆,利息再度下降至低水平。聯儲局在三月推出了七千億買債計劃,令市場再次產生美元貶值的預期。量寬現時最明顯的效果,就是令到黃金價格突破二千元美元水平。

雖然部分經濟學家認為本次量化寬鬆的傳遞作用比之前少,但是實際效果怎樣,根本無法精確量度。唯一可以量度的,就是發展商的新屋供應正在減少。根據運輸及房屋局公布的數據,上半年私樓新屋動工量只有八千多伙,如要達到全年一萬八千五的目標,下半年動工量就要達一萬伙。

無可否認,疫情對地盤動工有一定的影響。但是似乎更大機會是地產發展商在作供應管理,透過減少新建房屋來減少長遠房屋供應。除非政府打算供應大量居屋來搶佔私人市場,否則樓市的長期供應,永遠都操控在地產發展商的手中。

扭曲價格對買賣雙方都不好

現時香港樓市面對的是需求減少,但同時供應都在減少。需求減少多來自市場力量,供應減少則是較多來自人為干預。雖然力量的來源不同,但這都使需求和供給曲線向左移動,利用供求模型推測樓價就變得無解。最終樓價的升跌預測,都只是專家的主觀願望。

唯一比較可以肯定的是,若樓價不跌,交易量就會再度減少,也代表整個物業市場的流動性變得更低。在量化寬鬆政策下,大量的流動性在市場遊走,但房地產的流動性卻出現乾澀的情況,這是極其諷刺。

市場流動性也遵從能量守恆

物量學中有一個理論叫能量守恆,簡而言之,宇宙中能量不會憑空產生,也不會憑空消失,它只會從某種形式轉化為另一種形式,或者從某種物體轉移到其它物體。能量的總量是永遠不變的。

量化寬鬆從來都沒有製造過任何新的流動性,它極其量只是一種偷竊。是政府透過增加貨幣供應,從私人市場中借取流動性。當私人市場的流動性都被借盡,物業投資者若要套現,就只能大幅減價出售。

最近城中有一位知名的地產投資者,面對資金短缺而要出售旗下物業資產。在沒有流動性的世界,大多只能割價求售。集團資產過去十年雖然不斷膨脹,但卻是一項魔鬼交易,是用壽命換來的富貴。

疫情下樓市升只能說沒天理

在新冠肺炎下,很多行業都經營困難,大量人失業,收入大減。這也反映香港長期失衡已久的經濟結構。政府擔心樓價下跌會否引發其他問題,但這個複雜的計時炸彈一直存在,早晚要拆。對機構投資者來說,沒有流動性的資產,根本沒有實際操作的空間,討論升跌沒有意義。

假如樓價下跌是上天旨意,要下跌的就應讓它下跌。在一個扭曲的市場上再度扭曲,就如強迫火箭飛得比光更快,最終經濟只會分裂瓦解。如果疫情也阻止不到樓價無理地上升,難道我們要等到像日本福島般的災難,才能讓人們醒覺?

量化寬鬆所增加的流動性,其實都只是海市蜃樓。若人們再不修正這不理性的行為,最終市場只有更大的災難才能回到平衡。

可惜,人類總愛不順天而行。

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