【李嘉誠第二】李嘉誠跑了,SOHO中國董事長潘石屹也準備跑了⋯⋯意味著什麼?

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近期,SOHO中國董事長潘石屹賣樓事件引起網上熱議:地產大佬都在套現,難道房地產風向變了?

李嘉誠很長時間靠在大陸土地賺差價,近年卻在賣賣賣。數據顯示,截止2018年底,李嘉誠的長實集團在內地和香港的土地儲備同比下降33%44% 6年之間,拋售地產套現超1700億。

當李嘉誠套現大陸房地產轉戰歐洲後,潘石屹夫婦做出了一個更大的決定,將位於中國最核心的北京、上海至少8座辦公大樓賣掉,交易金額可能高達80億美金,按當前匯率算,約合人民幣560億元。

潘石屹在中國房地產界摸爬滾打超過20年,從2012年之後開始對地產進行重整,將之前的開發銷售模式轉型為開發自持,潘石屹變身「包租公」。可就在那一年,150億營收規模的SOHO中國開始急速縮水,到2018年營收才17.21億,核心資產也只有9處,其中就包括現在準備出售的多座辦公大樓。

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變身包租公的潘石屹在2014年盯上共享辦公生意,惟「理想很豐滿,現實很骨感」,潘石屹夫婦在2016年再度開始出售北京上海的物業。

據媒體曾報導,近年潘石屹不斷拋售地產。 20142月,SOHO中國以52.32億元的價格將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場出售給金融街控股;到了9月,又以30.5億元的價格將上海凌空SOHO近一半的物業賣給攜程。 20176月底,SOHO中國就宣布以35.7億將上海虹口SOHO售予吉寶置業,等等。

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2019年最新財報上,SOHO中國有636.6億非流動性資產。在賣物業、賣車位轉型後,如果再拋掉北京上海最核心的8大資產,SOHO中國還有什麼資產去支撐152億港幣的市值?群眾也很好奇,潘石屹套現巨資投資何處?值得關注的是,在變身包租公之前,潘石屹夫婦從2011年就開始佈局海外資產。目前已經在收購了紐約曼哈頓的長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場49%的股權,以及聯合巴西財團收購通用汽車大廈40%的股權。總計耗資27億美金。潘石屹是李嘉誠第二嗎?

無論是李嘉誠還是潘石屹,作為地產行業的專業人士,當他們不斷套現之時,釋放的信號更明顯了。可以看出,潘石屹們對中國房地產的未來判斷是一致的。

首先看住房空置率。西南財大曾發布過一組數據:一線城市的住房空置率為 16.8%,二線城市的住房空置率為22.2%,三線城市的住房空置率為21.81%。前幾年,經常能在網上看到部分三四線城市民眾排隊買房的新聞。排除其中有地產公司營銷成分,誰又考慮過三四線城市的房地產真實情況呢?

而為什麼三四線城市住房空置率高於一二線城市?這與中國人的從業有關聯。現在部分三四線城市人口持續流出狀態,而北上廣深等一線城市人口基本處於人口集聚狀態。對於一個城市而言,只有人口持續流入,對房地產的需求才較大。

作為風向標,一線城市房地產又是什麼情況?如果從租房空置率角度去觀察,也能發現一些微妙變化。

據海外機構戴德梁行披露道,2019年前三個季度,北京全市和五大核心商圈寫字樓市場淨吸納量分別為23.9萬和4.1萬平方米,分別較2018年同期下降40.9%20.6%。此外,海外投資公司世邦魏理仕在109日公佈的一份報告顯示,2019年三季度,北京優質寫字樓整體空置率攀升至10.9%,創2011年第二季度以來最高水平。

事實上,潘石屹套現背後是60後和80後嬰兒潮催生的1997-2017年房地產30年大周期結束了。下一波由人口年齡結構帶來的大規模購房需求得等到2010年後的嬰兒潮3代結婚生子,大概在2035年。

中國缺的不是房子,滿足不了的卻是人們的貪欲。現在的房子已經不再是剛需,2017年就超過2.7億套,實在太多了,房子已經變成了投資商品,成為部分人牟利的工具。在房住不炒的國家使命面前,去投資二三四線城市似是「投機」大於「投資」。

Source:Sina

Text by Fortune Insight

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