【星冰樂效應】Starbucks選址策略大有學問?哈佛研究指這竟然與樓價有關!

Strategy

你有沒有想過,Starbucks 與樓價其實也有關係嗎?

「每當 Starbucks 在一個新區域選址時,該區域周邊的樓價在一年內就會有約 0.5 %的增長。」

這一結論來自哈佛商學院與美國餐飲服務評分網站 Yelp 的聯合調查。這項調查顯示, Yelp 上的 Starbucks 門店評價每增長 10 %,該郵政編碼所覆蓋區域內的房價便會提高 1.4 %。

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Starbucks 與樓價的關係

Starbucks 的開業與周邊樓價的增長看上去是成正比的。 這可能是由於 Starbucks 開業本身,也可能是因為那些有咖啡消費習慣、收入更高的家庭,會逐漸搬進這個區域。

哈佛商學院教授 Edward Glaeser 認為,從數據上來看,後者才是 Starbucks 能令其周邊樓價提升的原因。當街區新開了一家咖啡店,中產階級們便會自發湧入。

「我們認為並不是 Starbucks 本身推動了周邊的變化,而是它驅動了這裡的區域人口結構,從而間接影響了房價。」

中產階級化

其實早在 2015 年,美國租房網站 Zillow 的 CEO Spencer Rascoff 就提出了 Starbucks 會推動區域「中產階級化」的論調。

據 Zillow 統計, 2014 年美國平均售出一個單位的價格為 10.2 萬美元;但如果這套房子毗鄰Starbucks ,售價會高達 13.7 萬美元。

Spencer Rascoff 還將另一著名咖啡連鎖 Dunkin’ Donuts 對房價的影響做了統計,結論是 Dunkin’ Donuts 也會影響周邊區域的房價,只是影響力略低於 Starbucks 。

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他們把著名咖啡連鎖對房價波動的影響稱為「星冰樂效應」。

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Starbucks 的選址策略

實際上,Starbucks 在選址策略上是很講究的,它也會參考目標區域周邊的情況。 

Starbucks 店鋪選址負責人 Arthur Rubinfeld 曾表示, Starbucks 有一個約 20 人的選址分析師團隊,詳細分析目標區域的交通狀況、商業現狀、人流量、人群消費能力等。

「選址是科學和藝術的結合」,Rubinfeld 說。

歸根結底, Starbucks 的選址關鍵大概就是「開在自己的核心客群可能出現的地方」,正如它的出現天然地吸引了那些有咖啡消費習慣的中產階級一樣。

按照 Starbucks 創始人 Howard D. Schultz 一直倡導的「第三空間」的理論,店鋪必須能提供中立的、獨立於家和工作之外的社交空間。

因此美國居民區的 Starbucks 通常會開在距快餐店有一定距離的地方,因為 Starbucks 本身的消費客群與講究翻台率的快餐店客群不同。

「第三空間」理論延伸

近年, Starbucks 開始熱衷於經營一些社區店。這類社區店是第三空間理論的延伸,多少加速了 Starbucks 對中產階級的聚集效應

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它們看起來更像一家餐廳,餐具質感都有了顯著改變,亦有更多適合兒童的無咖啡因菜單。

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此外,這類社區店通常都歡迎寵物,門口會設置牽引繩掛鉤,寵物床和寵物飲水區,甚至還有為小狗設計的飲品單。

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Source : CNBC

Text By Fortune Insight

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