【關鍵變革】中國土地使用權大震盪!3 點解構「三權分置」土地新政策!

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2018 年 1 月 15 日,中國國土資源部部長姜大明發表對於中國土地的講話,透露中國中央政府對中國土地使用權的重大變革,引起整個市場的強烈關注,其中提出了「三權分置」的土地新政策,意思是將探索宅基地所有權、農戶資格權、宅基地及農房使用權「三權分置」,而宅基地意指集體所有權的農村土地,此舉將顛覆長久以來政府壟斷整個中國土地的局面。以下是「三權分置」土地新政策的 3 點解構:

1.非房地產企業也能參與一手住房提供方 打破房地產開發商壟斷局面

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姜大明在講話中提及探索「非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法」,而在過往中國土地只有房地產企業能夠成為一手住房提供方,這意味著非房地產企業能夠打破房地產開發商壟斷局面,同樣能成為一手住房提供方,因此不用依賴房地產企業來建設住房,大大地增加使用自有用地的靈活度,但是姜大明卻尚未提及「非房地產企業」是針對哪些性質的企業,而住宅用地又是對外銷售的普通住房、租賃住房還是保障性住房。

2.政府不再壟斷住房供地 農村集體經營性建設用地入市

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由於隨著中國房地產市場的逐漸發展,加上地方政府需要增加收入,國有土地越來越少,而在政策「18億畝耕地紅線」的壓制下,大城市可擁的國有土地已經觸頂。因此,集體建設用地有入市必要,以進一步的保障土地的供應。而中國土地市場的用地來源主要源於兩者–國有用地和集體用地,而國土部此次表述,則是說在住宅市場上會逐漸放開集體建設用地,國家不再是土地的唯一提供者。然而,所謂集體建設用地僅用於租賃市場。此外,姜大明亦明確了以後住宅用地將不僅是國有建設土地供應,農村集體只能在政府統一規劃下通過建設租賃住房的方式入市,可見真正「打破壟斷」仍需一定時間。雖然其他領域其實不太可能一次性放開,但可見大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點。

 

3.研究建設租賃住房 而非普通住房

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「打破壟斷」後的改革方向,在於租賃住房試點。 2017 年 8 月,國土資源部和住建部確定了北京、上海、廣州等 13 個房地產熱點城市,建設集體土地建設租賃用地試點,進而推動宅基地成為租賃用地建設土地的探索,使得農民工能活化他們擁有的土地,提高宅基地的價值,同時姜大明亦明確表示,城裹人禁止到農村買宅基地,嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館,使勞動力制度紅利再次釋放,使得農民工的財產性收入趨向穩定,提高他們的購買力,也使農民工更願意「放棄」宅基地以進城落戶。

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  • 資料來源:新華網  華爾街見聞

    Text By Fortune Insight

     

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