樓價高企還可以入場嗎?|江啟安|Fortune Insight

Observation

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有朋友認為樓市位高勢危,有能力上車卻仍「按兵不動」,結果一年又一年,樓價仍然有升無跌。

有人租樓多年決定「止蝕買樓」,也有人仍然嫌貴打算再等下去。

不少分析也認為樓價的升勢難以回落。

事實上本港樓市過去二十年,除了金融風暴、金融海嘯、沙士襲港這些極端災難級事件外,都是穩步上升。

整體很快補回大跌時的跌幅,近年升幅領先全球絕非偶然,而是與香港獨特的環境有關。

華人較其他民族更傾向置業,香港亦受中國傳統文化影響,上一代的父母普遍認為子女成家立室,必須有樓在手。

既然樓宇成為必須品,具經濟能力的父母通常都會供完自住的物業後,把餘錢用作再購買物業,先收租節省供樓開支,又可讓子女生活有保障。

傳統觀念強的家長,仍以是否持有物業作為選擇女婿的條件。

其次,香港物業供不應求情況嚴重。

香港有別於一般的大都會,雖然有內地作為腹地,但兩地制度大為不同,故此當港島區、九龍區、新界區以至遠離經濟中心的地方樓價陸續攀升。

除非將來中港交通進一步改善,港人可輕易來往大灣區與商業中心區,又或在大灣區工作,否則財力有限的上車人士是「退無可退」。

另一方面,中港婚姻的伴侶傾向來港團聚,引致單程證來港人數維持高企,人口增長高據不下。這些先天的供不應求原因絕非一時三刻可以解決。

本港2014至2017年私人住宅落成量則每年維持11,000至18,000伙,運房局近日更指表示未來數年,一手樓潛在供應會回落至96,000伙,平均一年不足25,000伙。

可見潛在購買力只會逐步累積,難以消化。本港又沒有租金管制,有樓人士的租金回報有很大的上升空間。

作為租客要擔憂業主加租,作為業主則自住放租皆可,「進可攻退可守」,兩者地位的不對等也刺激買樓的需求。

本港經濟增長率上升3.4%,最新失業率2.9%,經濟根基穩健,「打工仔」收入有保障下自然無懼買樓,有樓人士又有甚強的持貨能力,即使加息也毋懼供不起。

朋友間雖然就買樓與否意見壁壘分明,但筆者希望租樓的朋友可以考慮現實,明白港樓易升難跌。

筆者認為作為中線投資者固然應該買樓,而有短期自住需要者更是應盡早買。年輕人即使未有足夠資金上車,也應養成良好的理財儲蓄習慣,只要有首期、供得起,又能應付加息,就應該上車。

作者:江啟安

晉達地產創辦人,典型80後香港仔。住過寮屋,木屋,臨屋,到公屋,居屋及私樓,扎根深水埗二十多年。

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