10/08/2023 09:59
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財經|美聯「租金走勢圖」7月呎租創21個月新高 按月升1.35%創25個月最大

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,美聯住宅租售比率(即美聯物業促成的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率)最新7月份攀升至約82%,為2008年有紀錄以來首次突破8成,創有紀錄以來的近16年新高。比率高企主要來自3大因素,首先踏入暑假租務旺季,眾多非本地人來港讀書,惠及租務需求;其次是政府推出不同的專才計劃,積極吸納外來人才來港工作,進一步推高租務需求;再者,近期準買家趨觀望,有部份轉買為租。在3大因素帶動下,美聯住宅租售比率首次突破8成水平。

事實上,每當樓市觀望氣氛趨審慎,住宅租售比率亦會上升。以美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算,如2013年因雙倍印花稅(DSD)及收緊按揭措施的推出,租售比率升至約67%;又如2015年至2016年初A股熔斷,股市下挫,租售比率更一度衝破7成;至於去年受第五波疫情打擊,經濟疲弱,租售比率更曾達75%水平;而近期樓市觀望氣氛濃厚,配合租務旺季及人才來港支持租務需求下,租售比率再度上揚,並突破8成的紀錄新高。

租售比率上升之際,租金亦持續攀升。美聯「租金走勢圖」7月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.26元,按月升約1.35%,連升6個月,創自2021年10月後的21個月新高。值得留意,7月租金升約1.35%,是自2021年6月後的25個月最大單月升幅。

若以今年首7個月計算,美聯「租金走勢圖」上升約5.1%,當中個別屋苑呎租升幅更超過1成,如都會駅,7月份平均實用呎租錄34.2元,今年首7個月升約14.9%;又如海濱南岸同樣升約14.9%,最新7月錄約41.5元;名城與新都城則錄約12%至12.5%的升幅;維景灣畔及藍天海岸呎租亦升超過1成。

預期人才持續來港工作,成租務市場的新動力,料租務成交持續暢旺,對租金帶來上升的支持,估計今年租金有力上升8%至10%,升幅創11年新高;值得留意,樓價全年預測升5%,換句話說,即今年租金表現將跑贏樓價。

十大屋苑方面,租務相當暢旺。綜合美聯分行資料,統計十大屋苑於市場的租務個案,7月份市場共錄494宗租務個案,比起6月382宗上升約29.3%;當中共有9個屋苑租務宗數按月上升,升幅最大的是嘉湖山莊,7月錄66宗,按月增加1倍;康怡花園租務宗數亦增近8成;當中只有麗港城宗數按月輕微減少2宗;至於7月租務宗數最多的是沙田第一城,錄88宗。

租金方面,十大屋苑中,7個屋苑呎租按月上升,當中新都城租金升幅最大,增約5.4%;其次是黃埔花園,呎租按月亦升約5.2%;至於美孚新邨呎租則升約2.8%;至於呎租按月回落的3個屋苑分別為嘉湖山莊、麗港城及映灣園,錄介乎約0.2%至1%的跌幅。

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