對不少香港投資者而言，曼城是過去十年海外樓花投資的熱門戰場。
然而到了2026年春天，市場氣氛出現明顯轉折。
繼X1 Developments旗下Manchester Waters最後一期宣布延期及延後退款後，另一個曼城大型發展、由香港上市公司遠東發展策劃的Red Bank Riverside亦於3月確認交樓時間順延。兩個在港具知名度的項目，在相近時間出現進度調整，市場關注已不再局限於單一發展商問題，而是開始質疑：這是否英國樓市監管轉型期的「第一滴血」？
這些項目背後的推廣陣容，香港投資者其實並不陌生——Savills第一太平、CBRE世邦魏理仕、Peel Group、利斯蘇富比（List Sotheby’s International Realty）、Raeon International 利安環球、Ray White、Sakura Global等名字，曾多次在香港銷售場合出現。以Manchester Waters為例，當年來港推售時，品牌陣容完整、土地背景清晰，代理廣告鋪天蓋地，甚至包下銅鑼灣時代廣場大幅宣傳。不少買家正是因為這些「有名有姓」的售樓書而入市。
Manchester Waters延期 退款需等至2026年底
英國北部大型發展商X1 Developments於2026年2月11日發信通知買家，Manchester Waters最後一期（D及E座）將延期，而退款安排亦需延後12個月，至2026年底才可處理。
發展商表示，計劃將該期項目整體出售予私募基金，預期可產生1,700萬至2,200萬英鎊利潤，以保障退款安排。
對部分早年入市、原預期約2024年收樓的香港投資者而言，意味資金可能被鎖住近五年。期間經歷英國加息周期、匯率波動及市場氣氛轉變，投資預期與現實之間的落差，自然引發焦慮。
Manchester Waters當年在港推售時，由利安環球及利斯蘇富比率先舉辦發展銷售會，項目建築管理由Savills負責，並涉及Peel Group等大型土地持有者。這些國際品牌元素，曾為不少香港買家提供信心背書。
然而，情況並未止於延期本身。部分買家已於2026年3月11日前往Trafford Council與市議會官員會面，正式尋求意見及反映關注。會議紀錄顯示，市議會指出目前面對的問題「並非個別事件，而是當前高樓發展中的普遍現象」，並坦言地方政府對發展商並無直接干預權力，即使規劃獲批亦不能強制動工，同時確認發展商尚未就Tower D及E的重設計提交新的規劃申請。審批流程在補充資料及公眾諮詢下或需時長達12個月。
對香港投資者而言，這番表述無疑進一步動搖信心。當延期與重審被界定為制度轉型期的常態風險，曼城物業的吸引力自然出現降溫。多名買家亦在會面及私下交流中反映，實際保障遠較當初想像有限——地方政府無權介入工程進度，合約條款對買家保障空間狹窄，而聘請的英國律師在風險提示及程序把關方面亦未能提供實質協助。再加上發展商溝通次數有限、回應緩慢，令原本建立於品牌與制度信任之上的投資決定，正被迫重新評估。
Red Bank Riverside同步延誤
遠東發展項目亦受新例影響
同月，另一曼城項目Red Bank Riverside亦發出最新建築進度更新，確認工程需延長時間。該項目由香港上市公司遠東發展（Far East Consortium）參與發展，總規模約1,550伙。
項目代表指出，由於《Building Safety Act》下的三階段審批程序（Gateway process）以及設計要求調整，原定2027年完成的Falcon樓座將延至2029年，Kingfisher則由2029年順延至2030年。
與X1不同，Red Bank並非涉及退款，而是整體交樓時間後移。然而，兩個曼城指標項目在相近時間因類似法規因素受影響，市場難免將之視為結構性訊號。
背後關鍵：Building Safety Act全面落實
JLL仲量聯行香港董事Felix Cheung指出，《Building Safety Act》源於2017年倫敦Grenfell Tower大火事故。相關改革自2021年展開，並於2025年前後逐步落實。
新制度要求高樓建築必須設置兩條防火樓梯，並須通過三階段安全審批，由Building Safety Regulator批准後方可進入下一步施工。
「最受影響的是那些已買地、沿用舊設計，但尚未全面動工的項目。」Felix表示。
他指出，X1及Red Bank原預期交樓時間均落在2025年尾至2026年初，與新法規全面落實時間重疊，因此成為制度轉型期下的代表案例。
不過，他強調，延誤並不等同「爛尾樓」，目前仍屬監管過渡期的適應現象。
港人買家：從信任到重新評估
建築師吳先生於2021年購入單位。他形容目前情況「遠非理想」，但仍選擇觀望，暫未加入英國買家群組行動。
資深投資者陳先生則坦言失望。他持有6個英國物業，其中5個位於倫敦。當年正因為Peel Group土地背景及多個國際品牌參與而入市，如今卻需重新評估風險。
另一名買家Candy則相對冷靜。她曾於同一發展商另一項目成功退款，因此對最終收回資金仍抱信心。
「他們一直有溝通，只是令人煩躁的是，我們不應為他們的成本上升買單。」
她亦批評英國律師服務質素，甚至有律師承認處理過程存在疏忽，令她對當地法律專業失去信任。
代理觀察：制度轉型期風險被放大
利斯蘇富比國際房地產香港董事總經理馬偉杰（Woody Mah）表示，在了解情況後曾赴英國實地考察，部分地盤尚未進入主體施工階段。
他指出，英國樓花延期並非罕見，但今次屬制度改革與資金壓力疊加下的特殊案例。
「海外投資風險最終由買家承擔，因此獨立律師審閱合約、檢視long stop條款尤其重要。」
監管風暴，是短期震盪還是信心考驗？
從市場層面看，Felix認為屬短期過渡現象。隨著發展商逐步適應新審批制度，延誤情況理論上會減少，倫敦市場目前亦未見大規模交樓延遲。
但心理層面的裂痕已然出現。
當曾在香港大力推售、品牌齊集的項目同時出現延期，對投資者而言，這不僅是時間成本問題，更是信任成本的重新計算。
英國樓花市場未至崩潰，但風險定價正在改變。
而這場監管轉型的第一批承受者，正是最早入場的海外買家。
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