回顧過去一年，本港飽受疫情衝擊，同時受制於加息及港股表現不穩等負面因素，拖累樓市交投持續受壓，豪宅市場更首當其衝受打擊。然而，適逢最近中港兩地恢復通關，人通財通助北水南湧，不乏豪宅客趁機入市，帶動1月短短半個月逾5,000萬元新盤銷售量率先向上，創出13個月新高。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，隨著香港經濟逐步走向復常，加上豪宅新盤供應匱乏等因素，相信今年豪宅市場可望看高一線，預期今年逾5,000萬元一、二手住宅交投將彈升，其中新盤銷售量料回升2倍至350宗，二手則料升逾4成至300宗；至於豪宅價格方面更可望跑贏大市，預計全年有望升15%至20%。
豪宅樓價跑贏大市 疫情令新香港人成買豪宅「生力軍」
美聯物業豪宅理事長暨首席區域營業董事曾凱群指出，受疫情等多項利淡消息拖累，2022年「美聯樓價指數」幾乎「由頭跌到尾」，全年出現約14.9%的跌幅，創22年最大年度跌幅；然而綜合差餉物業估價署資料，大型單位跌幅則明顯低於整體樓價跌幅，表現「跑贏大市」，當中屬於中小型單位的A、B、C類物業樓價於去年首11個月錄得約14.1%的跌幅；反觀屬於大型單位的D、E類物業樓價，同期僅下跌約7.6%，不足8%，反映此類別單位表現相對「硬淨」。
交投方面，雖則去年樓市受疫情影響，整體交投陷入「低谷」，但豪宅業主持貨能力相對較強，未有急於劈價放售物業，導致交投出現大跌。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，以逾5,000萬元物業類型為例，2022年逾5,000萬元物業新盤銷售量，由2021年的290宗按年急跌約60%至2022年錄得的116宗，創自2013年一手銷售條例後新低；綜合土地註冊處資料顯示，期內逾5,000萬元二手住宅註冊量錄212宗，較2021年的367宗大跌約42%，則創5年新低。
美聯物業豪宅理事長暨首席區域營業董事余永泰表示，本港豪宅物業向來受內地客追捧，但礙於過去3年疫情出現，中港未能全面免檢疫通關，窒礙內地買家來港購買豪宅。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處數據，已知的一二手住宅個人買家登記中，內地買家(以買家姓名拼音辨別)於2020年至2022年(截至11月份)近3年逾5,000萬元物業註冊量合共錄約350宗，遠不及於2017至2019年3年未出現疫情時的「正常」時期錄得的452宗，差距約22.6%，估計近3年絕大部分的內地買家均以「新香港人」為主。
地區方面，資料統計，在近3年逾5,000萬元的一手私宅中，最受內地買家歡迎的5個地區，分別是排名第1的深井/青龍頭/青山公路/掃管笏區，期內錄得25宗內地買家註冊登記；至於同時排名第2的地區是中半山與馬鞍山，雙雙錄得18宗成交；緊隨其後的為錄得17宗交投的西貢區；排名第5的是火炭/九肚山，過去3年錄得14宗。
美聯物業豪宅理事長暨首席區域營業董事何璦麟指出，至於逾5,000萬元二手方面，根據資料，過去3年最受內地買家青睞的5個地區，排名首位的是中半山區，共錄得17宗註冊；排名第二的是貝沙灣/薄扶林，於過去3年錄得13宗；中西區期內錄得12宗，排名第3；九龍站，以及淺水灣/陽明山莊/南灣過去3年均錄得10宗內地買家註冊登記，雙雙排名第4。
隨著近期中港正式恢復通關令樓市回暖，加息有望放緩，配合投資氣氛漸入佳境，成為推升豪宅的動力。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，今年1月份(截至15日)逾5,000萬元新盤銷售量已錄得23宗，比起上月全月的13宗已高出約77%，並創出13個月新高，充分反映豪宅新盤銷情回暖。
布少明表示，近期樓市不乏利好豪宅後市的因素，包括中港兩地通關、本港經濟前景露曙光利好金融市場，加上豪宅供應匱乏，均利好豪宅未來走勢。首先，受累過去3年出現疫情，訪港旅客寥寥可數，每日由內地到港的訪客入境次數一直徘徊低位，對本港樓市、零售、旅遊及酒店業等均構成重大打擊。然而，近日中港兩地恢復通關，首階段免檢疫通關早前亦正式實施。根據入境事務處資料，最近每日由內地入境香港的訪客人數明顯飆升，相信有助本港經濟逐步復常，同時亦帶動樓市氣氛進一步改善。由於過去3年內地買家難以到港，難免影響置業意欲，因此「通關」有助令一直積壓的內地買家購買力，料在本港樓市陸續釋放，利好整體樓市以致豪宅表現。
此外，隨著本港經濟前景出現曙光，相信今年本港首次公開募股(initial public offering，IPO)集資額亦有望回升，帶動整體樓股氣氛。綜合四大會計師行資料，預期本港今年IPO集資額將達1,800億至2,300億港元，較2022年錄得的1,046億，大幅增加逾7成至1.2倍，惠及本港金融市場，繼而刺激樓市及豪宅交投氣氛。
供應方面，豪宅供應匱乏，近年大型單位(E類單位，實用面積1,722呎或以上)落成量佔整體落成量比例持續減少，對豪宅走勢帶來提振作用。根據差餉物業估價署資料，E類大型單位佔同期整體落成量比例一直持續下滑，由2008年至2010年佔整體落成量5.5%，跌至2020年至2022年首11個月的1.8%，在豪宅單位落成量佔比持續下降之下，均有助支持豪宅樓價表現。
除了豪宅落成量佔比下滑外，近年豪宅地皮供應稀缺，同樣是支持豪宅後市的重要因素。地政總署資料顯示，近3年豪宅地段合計僅成功售出3幅住宅官地，分別包括於2022年2月售出以11.88億售出的淺水灣南灣道地皮；21年2月山頂文輝道9號及11號地皮則以72.5億元成交；以及山頂文輝道第2、4、6及8號，亦於2020年12月以120億元賣出，反映豪宅地段供應的罕有。
布少明總結，踏入2023年市場隨即浮現多個利好消息，包括內地放寬防疫措施，中港正式恢復通關，為經濟樓市復常邁進一大步，尤其豪宅市場帶來極大刺激作用。
此外，美國加息週期有望於上半年見頂，將有利改善整體樓市氣氛。再加上豪宅業主普遍持貨力強及惜售，配合上述豪宅供應短缺等因素，令豪宅抗跌力較一般住宅更具優勢。相信今年豪宅物業可看高一線，其中逾5,000萬元一手交投量，預料有望由2022年的116宗急彈2倍至估計今年的350宗；同期逾5,000萬元二手住宅註冊量則料回升逾4成，由2022年的212宗升至估計今年300宗。樓價方面，估計整體豪宅價格有望升15%至20%，跑贏大市。
Text by FORTUNE INSIGHT
