內地陸續爆出爛尾樓業主停貸斷供的突發事件，全國80個城市的至少230個項目受到影響。針對是次集體斷供潮，投行瑞銀專家分析認為，目前地方政府主要負責解決風險，但不排除中央政府有可能會採取更大動作，例如發行專項債券或者購買被擱置項目，將之轉為共有產權公寓。
瑞銀發表報告，引述該名的專家指出，因為一些被擱置的項目尚未到交樓期限，被擱置停工的項目數量可能少於傳媒報導的200個，而大部份項目與違約開發商有關，即恒大（03333）、融創（01918） 和世茂（00813）。由於這些開發商在華中地區有很多項目，故停工項目集中於河南、湖南和湖北。總而言之，該名專家預計停工項目可能佔住宅物業總銷量不到1%。
該名專家又認為，地方政府基本上有三種方式來恢復項目施工，一是項目可由地方國企接管；二是地方政府可從違約發展商收回未開發土地，並將之出售予國企，國企可以將土地抵押予銀行，獲得貸款用作恢復項目建設；三是銀行需要收回被挪用的預售樓款，銀行如有失當行為，則自行負擔建設費用。
該名專家指出，內地樓市相關活動已於4月份見底。但因着購房需求的延遲，低迷情況或於今年下半年持續。更多未能交樓的相關新聞將於短期內拖累樓市情緒，疫情反彈亦繼續影響到就業保障和家庭收入；預計今年商品房銷售面積、總銷售金額及新開工建築面積將分別按年收縮10%、20%及20%。專家提出三個進一步放鬆的政策選項，以助房地產行業恢復增長，一是降低抵押貸款利率；二是降低對購買第二套和較佳住房的要求；三是取消對發展商股權籌資的限制。
另外，中國金融監管部門正考慮給予爛尾樓業主還貸緩衝期，以減緩停貸事件對房地產行業風險的蔓延。不過，花旗集團表示，給予爛尾樓購房者還貸緩衝期的提議，將讓內銀損失310億元人民幣的房貸利息收入。這個數字相當於2023年銀行體系預估淨利潤的1.2%左右。
花旗分析師在周二發表的研究報告指，假設中國政府批准還貸緩衝期計劃，預計達5,610億元人民幣的房貸將面臨風險，但報告也認為對於大多數銀行而言，房地產行業最新帶來的信貸風險是可控的。
花旗報告指出，銀保監會或引導銀行加大信貸支持力度，確保住房項目完工，過橋貸款及併購可以為未完成項目融資，是達到「保交樓」的實用方法，可紓緩按揭貸款資產質素問題。
花旗分析師另一方面亦提醒，監管機構提供還貸緩衝期等舉動，將降低銀行業的短期風險，不過「滾雪球」式的停貸斷供風潮可能會產生更長期的影響，例如託管帳戶管理可能收緊，發展商再融資及去庫存的難度增加，另外或會降低銀行業的風險偏好、抑制置業情緒；若然發展商開展新項目動力受抑制，將打擊地方政府的土地銷售收入，削弱地方政府的財政狀況，地方政府融資平台的債券違約風險更高，報告預計房貸斷供可能產生深遠的「意外」影響。
花旗的壓力測試結果顯示，當房價調整15%、交易量下降40%，發展商貸款的不良貸款率將大幅上升5個百分點，導致內銀今年收入減少7%。但假設不良貸款覆蓋率下限為150%，在違約情況下貸款損失為100%，花旗覆蓋的大多數銀行均有足夠盈利及超額撥備緩衝，以覆蓋今年2%的按揭貸款不良生成率，以及20%的發展商貸款不良貸款生成率。
花旗報告又認為，中央似乎充份意識到系統性風險，已做好最壞準備，於現有的行業專項保護基金基礎上，透過引入金融穩定保障基金作為最後防線，防範跨行業系統性風險。
Source： 綜合報道
Text by FORTUNE INSIGHT
