香港樓市|速增供應 緩樓價升|美聯布少明

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上半年樓價一如年初的預測出現「U型反彈」,「美聯樓價指數」自今年1月跌落低位後一路回升,到8月份更升破歷史高位,累升8.44%,較2019年歷史高位176.88點升0.22%。估計未來的日子,本港樓價會持續出現升幅,一旦成功「通關」,北水湧港,升幅會更凌厲。歸根究底,樓價回升的主要原因除了累積的需求爆發,亦是因為住宅物業供不應求的情況持續。

 

土地不足的問題,某程度上可從最新公佈的私人住宅落成量反映。據屋宇署資料顯示,6月私人住宅落成量錄1,170伙,較5月份3,679伙按月下跌約68.2%,並創3個月新低。隨著落成量連升4個月後回落,今年上半年累計錄8,961個單位落成,數目較去年同期11,371個仍少約21.2%。

 

若以每半年計算,落成量自去年上半年後回落,跌至今年上半年8,961伙,創一年半新低。即使如此,數字佔差估署今年落成量預測18,230個接近5成,而美聯物業房地產數據及研究中心預測今年私樓落成量約17,000個。

 

若要解決此問題,筆者建議特區政府須從速而有序地增加土地供應,以舒緩房屋長期「求過於供」的問題,除了長遠的「明日大嶼」填海計劃,中短期的措施包括善用現有土地資源,以及加快農地轉換和補地價。希望10月的「施政報告」可提出有效增加供應方案,以助香港市民置業安居。

 

與此同時,政府應該放寬1,000萬元以上物業按揭比例至7成或以上,以進一步激活換樓鏈。自從「林鄭Plan」出現以來,二手成交集中於1,000萬元或以下物業,至於1,000萬元以上的中價樓,只可借5成按揭,成交因而「獨憔悴」。

 

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,今年首7個月,逾1,000萬元至2,000萬元二手住宅註冊量只佔整體二手住宅註冊量約13%,明顯低於600萬元或以下的約4成及逾600萬至1,000萬元的約43%,令換樓鏈出現「斷層」。相信若放寬按揭保險計劃的門檻至1,000萬至2,000萬元,將可進一步理順換樓市場,換樓鏈「斷層」情況得以消除。相信進一步放寬按揭保險後,部份購買力將流入逾1,000萬至2,000萬元,此類物業二手註冊比率或會有所提升,不過預期1,000萬元或以下比率會略為回落,情況一如今年600萬元或以下比率不升反跌相似,從而舒緩此類物業的供求壓力,助市民上車,長遠亦令樓市有更健康發展。

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