FI專欄|縱向投資︰打開歐陸房地產增值之門|Orientis

Column

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對於投資歐洲大陸(continental Europe)的房地產市場,是不少香港甚至亞洲投資者不輕易跨過的投資門檻。然而只要投得其所,投資歐洲大陸的房地產所得的回報,往往比投資傳統英美市場更為吸引。筆者嘗試為大家拆牆鬆綁,這篇先為大家發崛從歐洲房地產市場不為人知的潛在價值,從而正確地評價歐洲房地產投資的「真正利潤」。

由於欠缺對歐洲大陸社會文化的理解,不少亞洲及香港投資者會慣性地以一套「客觀」的標準審視歐洲大陸的房地產市場︰要求一定程度的回報及市場流動性,可以購買單位後直接分租圖利,或在「到價後」靈活地出售物業換取回報。這些在歐洲很多時視為「投機」及「炒賣」的活動,坦白說真的不受當地社區甚至政府歡迎。

反之,當筆者向他們打聽有哪些房地產投資提供時,他們往往向筆者推介一些社區重建或建築物重建的「房地產」投資計劃,並表示這些計畫早已獲得政府的綠燈,因此在行政上或融資上其實更為方便直接,在前景上也更為吸引。當然,這些「吸引力」對香港及亞洲投資者也是難以理解。

歐洲房地產的「社區成本」

在香港投資房地產,「社區」(neighbourhood)及「生活」(living)的概念相對薄弱,但對歐洲社會而言,房地產是「社區」及「生活」的一部份,也是政府規劃房地產建築及買賣背後的信條之一。例如在不少歐洲政府會有租務管制限制社區的租金升幅;引入「可負擔房屋」(affordable housing)或「社區房屋」(social housing),要求整幢物業劃出部份單位予市政府,再以低於市價的方式租予區內市民,或將部份單位改以「先租後買」的方式提供予私人市場。而隨著疫症所引發的經濟及社區問題,特別是「在家工作」會成為未來新常態,歐洲政府只會更著力推動上述「可負擔房屋」或「社區房屋」在未來住房式房地產的要求。而在這些前提下,投資歐洲的房地產市場便要考慮這些物業的「社會價值」及「社區成本」,亦因此彰顯「社區重建」及「物業重建」的房地產投資其實對亞洲及香港投資者有一定的吸引力,甚至可以達成雙贏局面。

相對於已在私人市場已出售的現成物業,投資「社區重建」及「物業重建」的「社會成本」是可控及可預期的。正如早前指出,這些重建計劃本身已有政府的支持,在重建時已將政府的社區發展要求清楚列入合約內容,對投資者而言自然是免卻日後政策要求的煩惱,也可因應清晰列明的要求思考如何展開重建計畫從而賺取合理回報。

反之,隨著歐洲在社區要求及環保要求不斷更新,現有的物業可否適應新的法規,例如德國新政府已要求新建的商用樓宇安裝太陽能裝置,這些要求相信最終會延伸至既有的商用或住宅物業之上。假如日後才發現手頭上的物業未能滿足政府政策要求,物業的實際利潤只會不升反跌。

縱向投資物業重建釋放「社區價值」

另一方面,也正因為歐洲著重「社區」及「生活」的概念,投資房地產項目的長遠更是著重長遠發展及規劃,也意味著它會是一個縱向的房地產投資項目。所謂的「縱向投資」項目,指的是房地產的需求不是以「第一手業主」轉到「第二手業主」然後獲利,而是在社區內因應人口及社區特質,以及當對應的生活需求,對不同類型物業有著不同的需求。

這種混合式的投資想法,對於亞洲及香港投資者甚為少見,因為亞洲及香港的投資者多集中思考一幢物業的價值,而忽略該物業如何配合社區發展,從而準確地理解它的「經濟價值」及「社會價值」,以及兩者當中轉換的可變性及可能性。例如一些舊城區及舊工業區物業的既有「經濟價值」不高,但透過「重建」並提高物業的「社會價值」,最終可以改變原物業的「經濟價值」,甚至獲得長遠而穩定的回報。

假如投資者的資金相對充裕或經營不同業務,更可在社區內投資不同類型的物業,分擔風險之餘也可掌握社區發展的大數據,從而微調當地投資策略及物業銷售比例,甚至引入不同業務開拓在房地產以外的商機。當然,在歐洲不少房地產背後都有一些文化及社會故事,作為提高房地產「經濟價值」的手段,也是可以透過「建築物重建」或「社區重建」得到的「額外利潤」。但這更多是投資者獲得物業後的如何營銷,不贅。

下期將會為大家分析疫症如何改變住房房地產(residential property)市場結構,而當中的關鍵詞是「connected disconnection」。在此Orientis 祝大家聖誕快樂、新年進步。

(三之一)

陳偉信博士
Orientis 研究總監

文章轉載香港唯一歐洲投資教育公司Orientis

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