FI專欄|供應緊 樓市強|布少明

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雖則12月份屬樓市傳統淡月,但最近發展商依舊密集式推盤,一手市場熱鬧不減,冀於年底前搶食「尾糊」,在目前樓市熱度保持,相信12月新盤銷售量有望達至約1,500宗水平,維持活躍。有市場中人認為,近期港股表現平平,或多或少窒礙投資氣氛,甚至可能打擊樓市向好的走勢。不過,股市風險提高,其實變相令「磚頭」的投資價值增加,再加上樓價自突破歷史高位後一直爭持,有部份業主開始提升議價空間,反映業主信心的「美聯信心指數」(MCI)最新指數報55.9點,按周跌3點或跌5.1%,連跌5星期。預計業主減價沽貨情況增加,或吸引資金料持續轉投樓市。

首先,日前長策會公布《長遠房屋策略》周年進度報告,宣佈未來十年總房屋供應目標維持約43萬個單位,至於公私營房屋比例亦維持7比3,即公營房屋供應維持約30.1萬個;私營房屋供應則維持約12.9萬伙,換句話說,每年的私樓供應僅約在1萬伙出頭,可見中短期私人住宅供應難以大幅增加,在供應增幅難以滿足樓市剛需下,樓市表現難以大幅下滑。

事實上,自2018年底長策會將公私營房屋比例改為7比3後,加上總房屋供應目標亦調低,導致私人住宅供應目標明顯下調,發展商吸納的土地儲備亦顯著減少。即使本財年賣地最終超過17,000伙,但以近3年(19/20-21/22年度)計算,賣地計劃提供的私人土地供應合共僅超過14,000伙,比起前3年(16/17-18/19年度)的約20,060伙,大跌約3成。

適逢中港「小通關」,樓市亦見內地買家偷步入市跡象。據稅務局最新資料,今年11月主要反映內地客及公司客入市狀況的買家印花稅(BSD),錄得117宗,按月勁升逾67%,反映有個別豪客不惜繳付巨額辣稅搶先於全面通關前入市,相信一旦中港兩地正式恢復大規模通關,樓市將更添升動力。

此外,近日人民幣匯價水漲船高,迫使國家央行「出手」冀遏止人幣升勢。即使實際效用尚未可知,但對於內地投資者而言,人幣匯價高企,將令本港物業價格出現「折讓」,更具吸納價值。

目前樓市「萬事俱備」,只待突破契機,可能是中港全面通關或其他誘因,屆時樓市可望更上一層樓。

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