FI專欄|一手旺租金升 樓市料穩中向上|布少明

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近期疫情數字雖然反彈,但是觀察政府近期防疫取態及市民反應,絕對有別於年初疫情爆發時高度緊張感,相信今次未必會大幅收緊社交距離措施,對於正在復甦的本港經濟而言,算是不幸中之大幸。另一邊廂,以往居屋抽籤後,大批購買力會回流樓市,而今次購買力回流的重點,暫時投放在一手市場之上,二手未見明顯反彈。

事實上,近期新盤熱銷,促使發展商「打鐵趁熱」加快申請預售樓花同意書以補充「貨源」,此舉有助發展商保持一手「貨如輪轉」,保持新盤「熱度」及帶動整體交投氣氛。

美聯物業房地產數據及研究中心綜合地政總署資料顯示,6月份共有7個項目獲批預售,合共涉及4,611個單位,按月勁升逾1倍,並創43個月新高;至於新申請預售方面,6月份共有2個項目新申請,共涉及695個單位,帶動今年上半年新申請預售樓花單位錄約1.38萬伙,創近19年半次高。個人認為,全月一手成交量可望達約2,000宗,加上二手因部份業主願意擴大議幅,料有利二手交投回穩。

一手暢旺以外,另一個不可忽略的是租務市場。暑期向來是租賃市場傳統旺季,隨著防疫措施放寬,今年本港租市亦見偷步轉旺的跡象。有地區前線同事反映,個別地區不乏內地生搶先來港租樓,加上租金亦見止跌回穩,同樣為樓市注入上升動力。

根據美聯「租金走勢圖」顯示,5月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.41元,按月微升0.1%,慢慢扭轉自去年第4季左右開始的租金跌勢。

近月租金回勇,為樓市帶來2個啟示。首先,對於手持足夠現金、想等待樓市回調才入市的租樓人士而言,租金呈持續回升之勢,或令部分買家轉租為買,從而增加對物業的需求,始終長遠而言「供平過租」,提早入市較為划算,這亦間接帶動二手交投。同時,租金水平穩升,若以投資者及用家角度去看,租金回報會變得相對穩定,無論投資或自住將更具吸引力,亦可達到抗通脹之效,惠及樓價及樓市表現更加「硬淨」。

總括而言,雖則環球經濟不乏利淡消息,但一手的「熱度」及租金穩中向好,將成為2個確保樓市表現「下限」的因素。個人繼續憧憬內地未來與香港恢復通關後,可釋放積壓已久的購買力,帶動下半年整體樓市價量齊升向上「闖關」。

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