樓市寒冬｜本港事隔4年加P 供樓負擔變重？ 600萬樓每月多畀371元

昨晚美聯儲再次加息0.75厘，令利率達到3厘。本港多間銀行事隔多年後，今日分別宣布上調最優惠利率（P）0.125厘，具體如下：

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，這次加P幅度較預期輕微，相信只為「試水溫」。他指出，銀行資金成本與一個月同業拆息（HIBOR）掛勾，現時已抽升至2.6厘，然而現時普遍實際按息僅2.75%，但樓按利潤明顯受到影響，因此銀行無可避免需要透過上調P以紓緩按揭息差收窄的壓力。另外，美國預告未來繼續加息，銀行資金成本上升壓力未來仍會增大，故相信P有機會上調不止一次。

每月供樓增加371元  

銀行事隔近4年後加P，會否令港人的供樓負擔加重呢？假設以樓價600萬元，承造9成按保（即借貸540萬元），以30年按揭年期計算，每月供款（包括按揭保費）約22,774元，比起之前未加息前的P按2.5厘的約22,403元，增加約371元或1.7%（見下表）。

假如未來本港再加息0.125厘，屆時P按亦將會進一步調高至2.75厘，屆時每月供款（包括按揭保費）將升至約23,147元，較原先（2.5厘）增加約744元或3.3%。

*上述每月供款以申請9成按揭保險計算，包括按揭保費，並以30年按揭年期計算

未來選P按更有利

莊錦輝續指，雖然這次加幅不大，但HIBOR由年初的0.15厘持續上升至今天為2.6厘，H按息亦於7月底觸及封頂息率，相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升。以30年還款期計算，由年初實際按息1.45%至今天上調P後，每100萬每月已供多約589港元；以500萬貸款額為例，每月供款已增加約2,946港元。

另外，莊錦輝稱，即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的P按計劃實際息率仍低於H按封頂利率，未來兩年仍處於加息周期，H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，因此選擇P按比H按更有利。

CCL連跌9周  創逾3年新低

上周五公布的中原城市領先指數CCL報171.27點，連跌9周共5.4%，按周則跌0.33%，創2019年2月來新低。莊錦輝稱表示，本港正式進入加息周期，未來息口走勢不明朗，實際入市的比率明顯比較以往減少，大部分置業人士對入市抱觀望態度，預期按揭行業將進入寒冬期。

樓價或跌至2017年底水平

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，在加息及疫情雙重壓力之下，料本港樓價有機會跌至2017年底的水平，後市則要視乎通關防疫措施及《施政報告》有沒有進一步刺激經濟或「減辣」措施。基於加息屬意料之內，而且本港經濟前景仍然存在變數，暫時維持全年樓價跌約8%的預測。

布少明強調，息口走勢只是影響樓市的其中一項因素。由於市場普遍對加息已有心理準備，加上業主入市前已通過壓力測試，除非本港加息步伐快、升幅急，否則對供樓的實則影響有限，相信普遍業主未會因加息而劈價求售。