這幾年的內房融資故事|Starman資本攻略

專欄

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這幾年的內房融資故事,就是資本玩家玩弄財技的俄羅斯輪盤,誰夠幸運玩得好,誰就有資格玩下去。

不過,有時候這種內地資本圈獨有遊戲,也會有「水土不服」。過了深圳河,來到香港,遊戲規則就未必一樣了。

「恒爆」、「碧爆」後,最令市場憂慮的是,類似情景和下場,會否 copy and paste 在香港地產商身上。

有這個擔心,在所難免。沒錯,內房和香港發展商一樣是賣樓,business model 看似一樣,但我們需要考量到兩地政策和融資文化的極大差異。

只要了解到當中本質不同,慢慢你就知道——內房危機複製在港資地產商身上的機會,微乎其微。

早在兩年前,我便預測過,內地政府為了強行為內地房企去槓桿而推出的「三條紅線」政策,將會埋下房企爆煲的伏筆。有印象的讀者記得我說過:當房企債務模難以再擴大,同時政策不利使其難再融資之時,就是平台「爆煲」之時。

「三條紅線」政策,大大限制高負債房企借貸融資的能力。銀行不肯借錢,財團又因為內地實體經濟發展放緩而消卻參與各類型項目融資的意欲,加上售樓速度放緩,一沉百踩。要注意的是由於發展商推售的大部份是「樓花」,只要發展商的售樓速度跟不上已售樓花的發展速度,就會出現「新錢入小於支出」的情況,輕則拖欠供應商或工資,重則還本付息現違約,於是內房資金鏈一下子中斷,高負債房企如一塊塊骨牌,隨之倒下。因此,我經常說內房實際上是另一種龐氏騙局。

「恒爆」、「碧爆」等案例,源於內房面對着的獨有政策因素。單從這一點,我們已不能將中港兩地發展商的情況相提並論。

更不用說銷售環境因素,兩地的情況也大大不同。

坊間有說香港發展商的負債比率高,如恒基、新世界、希慎等等,擔憂有機會出現房企危機。負債比率是事實,然而用「危機」形容似乎又有點言過其實。其實本港的四大及其他主要發展商,不但擁有充足資本實力,資產負債表穩健,且一直保持兩大要素:貨源充足、貨如輪轉。

近月香港一手樓銷售市場,大發展商只要稍為調整售價,依然不難去貨,例如長實油塘親海駅,亦有發展商著手部署未來貨源,例如新鴻基的「跨代共居房屋項目」,以逾23億元完成元朗南生圍東成里的補地價,擴充元朗版圖;新世界粉嶺馬適路用地亦接納已降價逾3成的標準金額補地價,項目估值約200億的粉嶺北項目,將提供逾3,000伙單位,為北部都會區發展部署。

而香港發展商在大中華市場,亦未有受大市低迷而拖累,如嘉里建設的上半年整體銷售共81.7億元,按年升1.6倍,都主要是靠杭州、天津、武漢等城市的項目帶動;在輿輪「風眼位」的新世界早前亦公布今年首八個月內地銷售累計已逾100億元人民幣,七、八月的銷售更按年升一倍,大灣區項目的毛利率更達60%。新世界在本財年中期每股派息0.46元,股息支付率超過95%,單從這點,就可以反映新世界的財務狀況依然穩健。

宏觀香港一手樓市場,長實油塘親海駅低價促銷成功,即將登場的新地天水圍 YOHO WEST 新盤,估計亦會採取低開策略,先量後價。在市場購買力依然未飽和的現況下,四大地產商逐步套現貨源,平衡負債表,顯然不是難事。

在有貨賣、融資情況完全沒有阻滯的的情況下,稍有市場判斷力的人都知道,中港兩地發展商在今時今刻,根本不可同日而語。

註:專欄作者的觀點不代表本網立場

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