FI專欄|成交低租金高 代理自強過寒冬|布少明

地產

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近日股票市場似有回暖跡象,受惠於中國開放防疫的消息,以及美國通脹低於預期,恒指從低位累升3,000點,投資市場氣氛未如之前沉重。股市回升未對樓市帶來即時的正面影響,綜合美聯分行資料,全港35個大型屋苑於10月31日至11月6日一週合共錄46宗成交,按周下跌約19.3%,創6星期新低。以減價盤變化反映業主信心的「美聯信心指數」最新報32.7點,按周雖然輕微回升1.6%,但是實際上連續3星期於32點至33點之間的低水平窄幅上落。

資金暖流未至,樓市寒冬未過,成交持續低迷,估計全年整體物業註冊量,即住宅及非住宅物業加起來,大約只有六萬宗左右,以全港4萬個地產代理營業員計算,即每人全年平均只開1.5張單,整個代理行業的生態已經被疫情徹底破壞。

成交「僧多粥少」,代理行業整固難免。近日有傳言指,某代理行準備裁減一半的分行數目。分行減少,「Team數」自然也要收縮,於是要求分行經理兼做營業員的工作,實行全民皆兵。傳聞是真是假無從稽考,但是本行亦會嚴格執行「Bottom榜」制度,業績未如理想的員工將視乎個人能力及過往成績,被辭退或進行停職處理,以「精兵簡政」的模式,迎接席捲全行業的風暴。

地產代理行業的整固,往往是從減分行開始,因為高昂租金已困擾我們多時。現時眾多地產代理分行的租約,都是在成交活躍時簽下。其時,由於惡性競爭環境,行內非理性搶舖,有許多租金雖然高於市場水平,但是我們為生意也唯有勉強租下。當成交維持在一定水平時,收入足可抵銷,只是盈利被蠶食;當成交下跌,這些高租金低盈利的分行即會造成沉重的負擔。

更甚的是,代理在與業主商議租約時,往往會受到「不平等待遇」。綜合美聯工商舖資料研究部及差估署的資料,港島及九龍核心區的舖租已較高峰期回落接近三成,而以民生舖為主的新界區,租金亦已較最高時跌近兩成。但是我們向業主請求因應市況減租時,往往未獲正面回應,而部份分行暫時獲承諾減租的幅度,亦與市場有一段距離,很多商場舖更是「絕無商量」,拒絕減租。面對成交急挫的壓力,棄租減分行規模似乎是唯一的出路。

沒有人有水晶球,樓市未來起跌難料。艱難時期,與其幻想有人伸出援手,不如自強不息求存。我們做代理必須與時並進,拋棄舊日「舖海人海」攻勢,改以服務及專業性贏取客戶信心,吸客的渠道不再單倚賴分行,轉戰線上平台是大勢所趨,未來代理一定向專業化及數碼化發展,只有成功轉型者,才可以在今次的淘汰戰中生存。

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