FI專欄|樓價跌幅非輕微 劇跌對港最不利|布少明

地產

175

財政司司長陳茂波日前表示,樓價輕微下調屬意料之中,目前無需調整措施。筆者認為,「財爺」的說法並未能反映樓市事實之全部,亦低估了樓價跌幅。事實是,在美國持續加息及經濟前景未明下,樓價正面臨巨大的下調壓力,實際跌幅其實較表面看來急劇,若以屋苑劃分,多個藍籌指標屋苑的樓價跌幅已達雙位數水平,個別屋苑的平均成交呎價更已跌逾20%,樓價跌幅絕不可以用「輕微」來形容,樓市或已經進入下跌週期,料今年樓價將見逾10%的跌幅,如果不立即想辦法止跌,定必影響經濟,呼籲政府正視問題,即時減辣以振樓市。

從整體樓價來看,「美聯樓價指數」最新報155.77點,本年迄今跌約9.23%,已非常接近雙位數的跌幅,若以按年跌幅計算,更已創出自2008年、即金融海嘯後最大跌幅。須留意的是,樓價已經連跌20星期,而且跌勢由去年8月開始,即使今年中樓價曾有所反彈,但其後再呈跌勢,目前仍未有停止跡象。樓價自去年歷史高位下調至今,延續超過一年,累積下跌約12.1%,跌幅絕非財爺所言的「輕微」,從技術層面看,樓價已有進入下跌週期的跡象,絕對有止跌的需要。

此外,根據美聯物業分行的統計,從35大指標屋苑中抽取10月份有5宗或以上成交的20個屋苑,比較今年十月與去年十二月時的平均成交呎價,發現該20個屋苑的呎價悉數下跌,平均跌幅高達12.9%,遠高於整體樓價跌幅。當中,有16個屋苑的跌幅達至雙位數或以上水平,以駿景園及綠楊新邨跌幅最大,皆超過20%;傳統藍籌屋苑指標之一的太古城,跌幅排在第三位,亦高達18.8%。

另一樣值得注意的是,今次跌市中,中小型住宅的樓價跌幅高於大型單位。根據差餉物業估價署最新公佈的全港私人住宅─各類單位售價指數,A、B及C類中小型單位的今年9月樓價與2021年高位比較,已錄約9.1%的跌幅,明顯高於D類及E類大型單位的7.5%跌幅。由於中小型單位的業主多為用家及星斗市民,可見是次跌市影響一般市民更深,加息本已增加業主的供樓負擔,如樓價跌勢持續,將進一步打擊基層經濟,影響民心,為社會帶來不穩定因素,大大打擊疫後經濟「復常」,故希望政府正視問題。

樓市是香港經濟不可分割的一部份,若任由樓市「自由落體」,勢必影響本港經濟「復常」,加上印花稅及賣地收入是政府收入的重要來源,若樓市不振,這方面的收入必然降低,亦不利未來社會及基建發展,故建議政府應重速「撤辣」,以助樓市加速渡過「疫境」。

註:專欄作者的觀點不代表本網立場。

Fortune Insight 聯乘 《華爾街日報》推出全新訂閱計劃「FI Prime Plus」,只需輸入優惠碼「FIP30free」,即可免費一個月暢讀《華爾街日報》全網內容和Fortune Insight大部份收費內容
按此訂閱:https://prime.fortuneinsight.com/web/wsj

Subscribe FORTUNE INSIGHT Telegram: 
http://bit.ly/2M63TRO

Subscribe FORTUNE INSIGHT YouTube channel:
http://bit.ly/2FgJTen

Fortune Insight Prime x《華爾街日報》全新訂閱計劃

FOLLOW US