FI專欄|租金走勢勝樓價 反映住屋需求未減|布少明

地產

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電視劇「下流上車族」成為熱話,主角是個在跌市中「落錯車」的小市民,為了再上車而扭盡六壬。筆者亦有追看,覺得劇情貼非常近現實,人物刻劃細緻,因而大受觀眾歡迎。筆者在地產行業打滾多年,見盡買賣眾生相,此劇忠實描寫出香港人渴望安居樂業心態。事實上,跌市下不少人都都改變置業決定,有人急於賣樓套現,以減低預期損失,但是當市況回暖,升幅往往高於市場預期,上車就變得遙不可及;亦有人對入市猶豫再三,錯失上車機會。

跌市下,往往有部份買家觀望後市,紛紛轉買為租,購買力轉移的直接結果,是成交隨樓價應聲下跌。根據差估署公布9月份私人住宅售價指數,按月跌約2.1%,而今年首9個月已跌約8.1%;「美聯樓價指數」今年首9個月同樣累跌約8%,與差估署數據相若。踏入10月份,樓價進一步下跌,「美聯樓價指數」最新報156.4點,年內迄今進一步跌約8.86%。

值得留意,差估署今日公布9月份私人住宅租金指數按月升約0.2%,連升5個月,而首9個月僅跌約1.3%;無獨有偶,美聯「租金走勢圖」今年首9個月跌約1.4%,表現同樣與差估署相若。不難發現,今年租金表現較樓價佳。

租金表現優於樓價,主要原因是,今年受疫情影響,大大打擊住宅物業買賣交投,成為樓價下挫的主要原因;惟本港住屋需求強勁,加上有部份買家觀望後市,轉買為租,租務需求增加,而且年中受傳統租務旺季支持,租賃個案顯著增加,根據美聯物業促成的住宅租務個案計算,今年首9個月個案按年增加超過15%。在租務需求帶動下,今年私人住宅租金表現相對穩定。

本港對外對內尚未全面免檢疫通關,經濟未能復常,加上下半年有新盤以低市價推出,搶佔市場焦點,連同本港息口有上調壓力,影響買家入市,觀望後市氣氛濃厚,導致部份急於出貨的業主減價求售,樓價跌幅明顯。相比之下,今年租金表現遠較樓價佳,在一定程度上反映居住需求不減,相信只待市民對後市信心回復,購買力即會捲土重來。近期防疫措施一再放寬,希望復常速度加快,經濟樓市亦回復舊觀,人人安居樂業。

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