香港樓市, 陰霾未退, 入市審慎, Rochelle Au

FI專欄|香港樓市陰霾未退 入市需審慎|Rochelle Au

地產

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地產界熱話莫過於加息及降低壓測要求。近幾個月來,都一直聽到美國加息的消息,的確香港樓價最近都一直向下。美國聯儲局最近一次決定加息至0.75厘至介乎至於3至3.25厘,為2008年來最高,香港已跟隨加息,H按揭利率已升穿封頂息率,最新突破2.5厘,上調至2.75厘。最優惠利率方面,匯豐已率先宣布上調最優惠利率至5.125厘,其他銀行亦已宣布跟隨。

過往金管局一直對置業人士都有嚴格要求保障銀行體系。但加息後,金管局向銀行發出指引,將物業按揭利率測試要求下調至2 厘,置業人士更容易通過壓力測試,減低對沖P上調影響,間接托起樓市。

多個傳統藍籌屋苑平均呎價比去年低逾兩成。圖為黃埔花園。(Photo by SHUJA OFFICIAL on Unsplash)

反觀樓市現況,中原領先指數(CCL)上周報171.27點,比起去年高位已跌近20點,多個地鐵沿線的藍籌屋苑實用呎價全線下跌,樓齡22年以上的新都城由高位19,102跌至近日的14,669,跌幅超過兩成。樓齡超過54年的美孚新邨亦由14,511跌至11,634。十大藍籌屋苑及一直受中產追捧的太古城,其平均呎價由21,292跌至17,159, 與美孚新邨情況相近,跌逾接近兩成,樓價已回到2017年7月時的低位。

雖然有地產代理表示最近睇樓量已回升,但一手樓明顯搶走不少二手樓買家客源,原因是一手樓已貼市價出售,再者很多業主仍然企硬不減價,買家不太想耗費心神議價,令買賣市場流向一手。前文所提到跌幅最大的屋苑樓齡較高,業主當時買入價偏低,所以即使從高位折讓兩成仍然有利可圖,反觀樓齡較新及剛入伙只有三四年的新樓,業主的議價空間較少。

美國宣布加息後,匯豐宣布立刻跟隨上調。(Photo by Cheung Yin on Unsplash)

目前香港疫情雖已稍緩,入境限制已定為0+3,但直至8月,本港樓市已跌逾8%,有法國外資行更指有可能再下調5%。移民潮、外資撤離等不利因素依舊存在。另外國內同是面對嚴峻的防疫措施下,經濟前景疲弱,資金流入香港減少,樓價於第三四季有可能再往下調整,買家入市前或許在壓測上更為容易過關,但利率上升及外圍環境不明朗因素仍然為樓市添上陰霾,短期內仍有不少挑戰,有意入市的買家要衝量清楚自身負擔能力及經濟狀況才考慮入市。

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