樓價下跌機會微 ,不如善用120%按揭圓上車夢|林海|Fortune Insight

Observation

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許多年青人嘆上車難,但身邊有朋友卻是有充裕財力也不願上車。朋友的看法是樓價仍然高企,故有很大的下跌空間,寧可繼續租樓,等候樓價大跌。但筆者就認為其考慮的範疇未免有欠全面。

目前有許多有意置業的人士,考慮置業與否都過份集中於研究樓市未來會否下調。目前樓市仍供不應求的情況下,仍會維持緩慢而穩定的升勢。公營房屋供應量已停滯多時,政府的三年公屋上樓目標,遲遲未能兌現。2014-15年度,公屋建屋量只有9,938間,2015-16年度,才回升到14,264間,到2016-17年度,加上資助出售單位,亦不過是14,293間。即使發展商能再增加供應,還要寄望政府不要再「嘆慢版」,能盡快追上公屋及居屋的興建目標。事實上目前樓市仍然有充裕承接力,將軍澳日出康城第5A期MALIBU兩日沽清750伙創紀錄,發展商更預料加推後有5%至8%提價空間。目前市場上有不少本身擁有物業的人士,正是最具能力買樓的一群。他們可把其已升值不少的物業向銀行加按再買樓,不少都會為子女置業。

樓市將來的走勢,雖然有客觀因素參考,但確實何時升或跌,誰也說不準。估算樓價何時下跌或上升,如同「賭大細」,若真有置業需要,倒不如腳踏實地,籌劃買樓上車之法。對有樓人士而言,發展商提供的120%按揭,就是其中一個好方法。

120%按揭聽起來是「借突」,似乎是借貸比率甚高,感覺甚高風險,但實質這是輕鬆而彈性的買樓方法。120%指的是貸款額最高可達新購物業估價的百分比,但借款人是把新樓與舊樓一同抵押,若連帶計算同為抵押品的舊居價值,實際按揭成數是在七成左右,風險反而比按揭成數八、九成的新盤低,由於不經銀行,更可避開壓力測試的要求。

財政司 長陳茂波曾向傳媒表示關注新樓銷售方法,因而有人推測政府會推山「新樓空置稅」。但發展商目前已積極推售單位,在未來相信只會推出更多,故並不需要透過此稅增加發展商賣樓,即使推出了也不足以使樓價下跌,皆因目前置業階梯斷裂,樓盤供應失衡主要是政府的責任。

雖然樓市下調機會不大,但市民仍可善用不同的工具置業。要讓更多市民能置業,政府當前可以做的是提高九成按揭的規限,將目前四百萬元以下樓盤可造九成按揭貸款額的規限,上調至六百萬元。此舉是與時並重,否則市面四百萬以下樓幾近絕跡的情況下,很多市民都難以上車。

作者:林海
國際認證財務顧問師,從事保險和金融業,關心財經、地產及創新科技發展。

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