疫情下應思考「地產即服務」的合作模式

Observation

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疫情之下,無法出差。在工作上,盡量都減少面對面會議,暫時只能依賴電話,或視像會議跟商業伙伴溝通。在和不同行業的老闆交流過程中,儘管看不見樣貌,在他們的聲音中,都感受到現時的經營壓力。

地鋪業主大多不願減租

很多中小企老闆雖然都已經透過短期減薪,或減少人手安排來作危機對策。但說到租金,大多透露很多業主不太願意減租。雖然部分大型地產發展商都有減租去幫助租戶,但是大部分地鋪或細小商場業主,都認為要尊重合約精神,營運輸贏是租戶的商業問題,和業主無關。餐飲業是一個受疫情影響最為明顯的行業,大多經營飲食的都是位於地鋪,業主又大多是已經「上岸」的退休人士,或小型地產基金。在租金商議上沒有太多人情味,畢竟你生意好時他沒有分紅。減租是人情,不減是道理。

願意創業的人減少最終受害還是業主

在經濟起飛時,選擇做生意的人多,物業不怕沒人租,疫情影響需求可能是短暫或週期性。但真正威脅租金的結構性問題,除了電商威脅,其實是香港人口老化。大多曾經叱詫風雲的老闆,在無人接班下選擇結業。例如太子一家老牌順德菜酒家,上年因老闆年事已高結業。在疫情打擊下,這類有營運實力的老闆,可能都寧願退下火線,享受天倫之樂。同一時間,香港創業支援不足,年輕人都寧願打工。這兩個因素最終使有營運實力的中小企在數目上越來越少。

參考「軟件即服務」下的地產轉型

商業地產的投資者都必須要明白,現在都無法像過去只當一個旁觀者。如果市場上都沒有人營商,或根本無法培養出有實力的經營者,最終受害的必然是物業擁有人。香港本地其實有很多值得扶持的本地企業,他們歷史悠久,營運實力強,服務質素好。商業地產投資者需要想方法如何保留這些優質品牌,並透過自身優勢,讓這些企業得以存承。

商業地產投資者可以透過戰略參股方式,讓某些家族式中小企業,進行集團式改革。同一時間,商業地產可透過戰略投資來進行自我救贖,把過去出租模式,轉為以服務為核心的商業模式。幾十年前,某家綜合企業就和一家本地飲食經營者合作,啟動戰略投資,造就出現時本地最大的餐飲集團,間接帶動本身物業價值。當物業擁有人視租戶為戰略投資伙伴,租金對整個生態圈就不再單純是一種「支出」。商業地產也可透過自身內部整合,重新分配資源,把租金回報再投資在他們的戰略伙伴。讓有實力的營運者,依附於商業地產之上,雙方形成天然的風險對沖,最終使大家利益最大化,產生雙贏。

總結而言,商業地產長遠需由單純出租地方,加快變成一種「地產即服務」的商業模型,因為土地價值最終將取決於服務價值。就像軟件開發商一樣,由從前的「一次性銷售」及「軟件更新」,變成現時流行的「軟件即服務(SaaS)」的雲端商業模式。無論是香港,中國或全球,在今次疫情爆發中,誰更願意改變合作方式,共同創造價值,由過去的「旁觀者」,變身成為同甘共苦的「持份者」,並發展出有利雙方「可持續」的商業模式,誰將先從這場疫情中突圍而出。

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