【融資怪招】中國利用樓花預收收入融資逃避利息,成發展商主要新型融資手段

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地產商發展需要龐大的資金運轉,而最主要的融資手段,就是吸引客戶以債券注資。然而中國地產商為賺到盡,融資手法可謂層出不窮。《華爾街日報》最近有文章指出,最近中國地產商減少使用傳統債券形式融資,而轉用「預收收入」吸引資金。有分析認為,此等行為如果踩過界,並有可能吸引官方插手處理。

預收收入(unearned revenue)是指企業在提供相關的服務或產品之前,就預先收取款項本金。中國房地產預收收入的金額已佔據中國頭 10 大發展商總債務的一大部份。據中國發展商今年上半年財務報告顯示,6 月來自預收收入的相關金額已超過 4,000 億美元。另外,中國樓花預售總數字亦已經達到當地房地產總銷量 85% 以上。

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根據中國發行債券的准則,發展商要透過發行債券融資,很多時要付超過10%利息。然而如果發展商採用預收收入融資,因當中不涉及債券的發行,所以不但可以跳過支付債券利息的環節,更可以不用按規則向客戶承諾樓盤的完工時間。而此等方式更難以受到當局的規管,發展商可以得到更多的款項,所以近來的中國地產發展商都受到這種融資方式所吸引,紛紛加入使用。

然而大型的批發商不能用這個方法去募集資金,而缺乏監管和規例的融資手段卻為樓市帶來更大的投資風險。據當局統計,至今年 8 月內地發展商已銷售的樓花面積,是已完工單位面積的 2 倍,兩者更相差 6 億平方米。然而樓市更多時候是作為投資工具被使用,因此如果樓市供需曲線在當前樓花完工前有所改變,或會為中國樓市帶來一波衝擊的力量。

 

Source: 華爾街日報

Text by Fortune Insight

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