【未解決】就樓市爆破與經濟學者商榷:樓市難逃終極一爆,最終會嚴重損害香港經濟?

Observation
林鄭上台以來時常將房屋議題掛在嘴邊,市民一直期待新一屆政府的房屋政策會有什麼動變,因為政府的一舉一動都可能對市場帶來深遠影響。
早前拜讀了經濟學者關焯照博士的〈樓市終極一爆 香港經濟陪葬〉,對於近來樓市的V型反彈,關博士認為與林鄭政府經過錯誤推行空置稅、增加公私營建屋比例後,失去解決樓價困局的鬥志有關;因政府無法阻止樓價持續上升,樓市難逃終極一爆,最終會嚴重損害香港經濟。
經濟知識,筆者只略懂一二,不敢在關博士面前班門弄斧;不過從事地產行業十載,筆者親歷數個樓市周期,對樓市算得上略有心得,所以認為今次關博士的觀點有值得商榷的餘地。
關博士說得對,「娥六招」中的新樓空置稅的確用處有限,正所謂「你有張良計,我有過雲梯」,空置稅令發展商別無方法下,只好減慢建樓的速度,拖慢進度的直接結果便是導致新樓供應量減少,令空置稅可謂賠了夫人又折兵。
不過,關博士表示「將公私營房屋比例由六四比轉為七三比,猶如為地產發展商托市」,其推論關鍵在於置業者認為未來私營房屋供應會持續減少,所以會導致供求比例再度失衡。但細心一想,是真的嗎?的確,由六四比轉為七三比看似嚇人,不過儘管比例有變,但是整體房屋的落成數量卻在上升,在這個簡單的算術下,試問如何推論出私營房屋必然下降的結論呢?況且,在土地大辯論後,政府已宣布全盤接納土地供應專責小組的八個土地供應選項,麵粉已備,何愁做不出麵包呢?
另外,關博士又云:「政府無法阻止樓價持續上升,樓市難逃終極一爆。」但說到底,還是回歸去到供求問題,只要有足夠麵粉製做麵包,麵包價格實在難有理由不斷狂升,而當樓價正常、穩定地升跌,自然不會出現終極一爆的局面。
筆者認為未來樓價會持續微微上升,無需過份擔心,如果自住,未來供應增加,正可預見是上車的好時機;如果投資,則要做好期望管理,且計算回報時,將管理費等雜費預期增幅都計算在內。
要擔心的反而是林鄭政府,外界似乎對政府解決房屋問題的信心開始動搖,林鄭政府應想辦法讓不同持份者達成共識,令政府在未來日子發展棕地、新界私人農地時更為流暢,才可說服市民政府解決住屋問題的決心。

作者:江啟安

晉達地產創辦人,典型80後香港仔。住過寮屋,木屋,臨屋,到公屋,居屋及私樓,扎根深水埗二十多年。

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