加息臨近安心置業要做好甚麼準備?3個置業新手應該要注意的事項|林俊文|Fortune Insight

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樓市暢旺下,許多首置客,特別是新婚夫婦趕入市。一些新置業人士對買樓缺乏經驗,特別是對財務安排上更有不少疑問,例如擔心加息臨近是否就不宜買樓?本文就特別列出三方面的置業注意事項。

計算供款能力

首先,買家還要好好計算自己的供款能力。目前聯繫匯率受到挑戰,香港隨時進入加息周期,利率長遠而言有上調趨勢。不過樓市而言加息的影響未必太大,即使香港跟隨美國按步加息,由於按揭壓力測試嚴謹,實際供款負擔仍在健康水平。

但利率上升後,壓測會使未入市的準買家可借用的按揭金額減少。

業界普遍預料本港今年將進入加息周期,預測加息三次,以每次 0.25 厘計,即今年甚大機會加息 0.75 厘,實際利率直奔 3 厘,貸款額供 25 年計,假設借 300 萬元,一個月就要多付過千元。

所以買家應預早進行壓力測試,預留充足預算,應付利率上調後的額外供款額,確保自己的供款能力。

買樓付款方法

其次,若然買新樓,買家首先要考慮的就是樓花付款方式。現時樓花物業的付款方法中,「建築期付款」較「現金即供」靈活,只需支付指定臨時訂及大訂,通常為 15%,便可待至入伙時才申請按揭和支付尾數。

筆者建議買家選用這種方法,不論是對財力捉襟見肘的首置客而言,或是已有物業在手的換樓客,也是理想的付款方法。

物業落成前買家都不用供樓,換樓客又可以避免在樓花期內負起雙重的供樓開支,減輕租貸負擔,對家庭收支影響亦較少。

由於有高度彈性的優勢,「建築期付款」較受市場歡迎,特別是投資者和換樓客。

不過建築期付款的買家需要承擔風險,買家要在物業落成後再申請按揭,期間一旦樓市大跌,令銀行估價不足,買家便需要籌借資金以完成交易。

置業收租

最後,有不少置業者是打算買樓收租。但要注意的是,雖然樓價屢創新高,但租金卻追不上樓價的升幅,租金回報已創18年新低。

差餉物業估價署數據就顯示,以一般兩至三房單位(430至752呎)為例,一月份租金回報率由去年一直徘徊2.5至2.6厘,跌至今年2.4厘,大單位更跌穿兩厘水平。

而且收租物業最多只可借五成按揭,投資者也要考慮自己的負擔能力。

總括而言,雖然加息在即,但毋須因此而過份影響置業決定。畢竟本地利率上升也只是基於港匯轉弱,而港匯弱代表外來購買力購買港元資產的誘因增加。

以內地買家為例,人民幣按揭利率高達五厘,大幅高於港元。故此若港元兌人民幣下跌,港樓的吸引力就更大。

雖然加息削弱準買家的置業能力,但港匯偏弱卻利好樓價,故筆者並不認為樓價會因加息而有明顯的調整。只要計算好自己的供款能力及付款方法就可準備置業。

林俊文 Edwin
曾任職外資和本地發展商社區關係部,歷年來與負責城市規劃設計、物業設施管理、建築、樓宇維修和工程管理的專業人士並肩而戰,深信能為市民建設宜居的社區及推動優質的生活。

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