中原集團創辦人施永青今日（27日）在報章撰文，指本港過去從事房地產投資，特別是投資工商店鋪方面，都能夠養活三代、甚至四五代人，原因是店舖在位置上的優越性不易被取代，可以盡收香港經濟增長與遊客增加的得益，一旦被投資者買入後，就會用作長線收租，甚少再出售。然而，施永青稱，這種過去一度十分成功的買舖收租作長線投資的策略，近年已被證實與時代脫節。一眾舖王，無論老的嫩的，都因舖價回落、銀行追填差價而弄到狼狽不堪。
施永青指出，近年零售業已經轉型，對門市生意的依賴已大大減少，舖位的價值亦因而逐漸減少。他表示，自從互聯網出現後，電子購物方式已愈來愈普及。以前，香港人多喜歡以「行街買嘢」作消遣，但現在已轉變成喜歡上網購物。原因是網上的選擇遠比實體店多，甚麼檔次，甚麼牌子都有，不但可以送貨，而且可以試用，不合適的可以退貨；買貴了還可以退差價；服務不比實體店差。
施永青解釋，由於電商的貨源很多都直接來自生產商，可以節省不少中間人的收費，而他們的入貨量大，可爭取到的優惠亦較高，如是令到在網上購物一定會比去實體店購買便宜。而且不是便宜少少，而是便宜很多，多到無法抗拒。這種結構性的轉變，已令網購的潮流難以逆轉。
施永青提到，這種情況在內地尤為明顯。能夠留下來一直經營下去的，主要是食肆、美容院、健身室、幼兒園及補習社等，其他賣衣服鞋履與生活用品的，大都在一年裏就捱不下去。而他相信這種趨勢相信還會進一步蔓延。