東半山跑馬地去年不乏大額收購及財團購入地皮成交，並錄得不乏分層戶創新高價成交，惟今年初疫情下，區內業主態度軟化，1月份區內已錄得約29宗買賣，個別如禮頓山更破例地罕有錄得減價易手個案，可見個別買家亦趁目前疫情下反覆的市況中尋找筍盤。
美聯物業東半山跑馬地首席區域營業董事何璦麟預期，東半山跑馬地區短期內仍然受到疫情及市場氣氛影響，樓價議幅明顯增加，惟亦造就一批有意入市買家的機會。
何璦麟稱，在2021年東半山市場上錄得多宗收購及財團購入地皮高價成交個案，包括南豐或有關人士以近9億元拼購渣甸山項目，渣甸園呎價高見約6.5萬元，而培新集團更以約12.39億元購入大坑道341至343號作為長線收租用途，呎價高見約6.9萬元，而在司徒拔道東山台豐景台低密度住宅，也獲財團收購，並以約18億元成交全數購入項目100% 業權。因此，在多宗高價收購情況下令東半山跑馬地二手業主放售態度更趨強硬及議價機率有限。區內二手特色單位亦創下歷史新高，例如禮頓山7 座一個特色相連戶以約2.3億元成交，呎價約達75,806元。創盡屋苑歷史新高。
踏入2022年，1月高價成交仍然持續，最矚目為聶歌信山道，一個面積約4230呎單位於市場以約5.831億元成交，呎價約137,878元。二手方面1月份共錄得大約29宗成交，但禮頓山於市場卻開始錄得罕有減價個案，第6座一個極高層戶，約1724呎，成交價約9588萬元，呎價約55615元，原業主叫價約9800萬元，但在疫情之下願意減價，而事實上屋苑過去一盤均為「零」議價。
何璦麟指出，除著疫情進一步變化，部份一線屋苑市場開始有低價成交，例如2月份，渣甸山嘉雲台8座一個低層戶，由原本開價約4,100萬元，最後減至3730萬元成交，減幅約1成，過去極為罕有。此外，現時市場也不乏一些以往極少及較惜售的單位放盤，例如名牌屋苑極高層或部份特色戶，以樂活道比華利山為例，2月份一個向山極高層戶，面積約1386呎，業主在1 月時叫價4280萬元，在農曆年後減至4130萬元成交，減幅約5%，呎價僅約29,797元，對比2021年J座一個高層四房海景戶曾經成交價達5680 萬元，呎價約33,769元比較，可見目前東半山名廈已見低水。
現時區內不乏優質筍盤放售，例如比華利山一個B座中層向城市景位，4房大單位間格，實用面積約1,409呎，業主意向價約3,999萬元，呎價僅28,381元，屬市場低水放盤。至於禮頓山樓王2021年成交高見呎價75,806元，而現時一個3座極高層戶，約1480呎四房設計，放盤叫售價約7千多萬元，叫價相當吸引。至於9座高層924呎三房戶，現時放盤約 4388萬元已可入場，可見疫市下更能吸引實力買家入市筍盤。除咗一缐名廈外，同區萬呎以上獨立屋地皮也在疫市下放盤增多，現時區內有多幅地皮誠意放售，叫價由8至10億元不等。
由於東半山地勢優越，景觀吸引，在疫情下，不少買家追求更大居住空間感、更高樓底、大露台、天台、平台、低密度、少伙數，私隱度高，這鄰單位極具吸引力，例如：蟠瓏道有一個4房1,885呎低密度戶，有露台，入場費約4450萬元，呎價約23,600元，呎價吸引。至於名人明星聚居地的司徒拔道一帶，也不乏筍盤，有擁璀璨城市靚景的2257呎戶，高層實用及私隱度高，疫情前一般高層叫價約8仟萬元，目前業主願意減多至約6800萬元，呎價約3萬元，較去年司徒拔道地皮成交，呎價低約5成。近期區內業主出貨意欲高，議價空間增大，以1月及2月份成交價計算，樓價減幅由2% 至近12 %不等。鑑於不少買家均認為傳統豪宅區，樓價易升難跌，惟疫情下出現筍盤，故吸引買家趁低價入市。
