農曆年後，傳統智慧都會預視，樓市會呈現小陽春的現象。一如所料，今年樓市在年初至今穩步上揚。不論是一手還是二手的睇樓量都顯著回升，而換樓客源的升幅較為明顯。現時樓價高企，不少用家都繼續看好後市，手頭資金充裕者都認為買樓好處多，既可長遠升值，又可短線收息。但目前二手樓按揭成數讓不少人卻步，政府趁著豐厚盈餘，樓市炒風緩和的情況下，會否在今年為辣招鬆綁？
對於用家來說，樓價現時身處高位，短期可以再上升的空間有限，回報率不高。目前額外印花稅高達15%，換言之樓價升超過15%，投資者才有錢賺，這還未計其他的相應開支，包括律師費。而下一手的投資者，也會要求有15%以上升幅才接貨，換言之入市的樓價要有三成的升幅水平，投資者才可找到下一個的投資者接貨，故此現時買樓值博率低，二手交投甚弱。
例如長實君柏，回報率就不足2厘。現時買樓回報率不夠3厘，皆因樓價再升，但市民收入並未有隨之而增加。可以負擔租金的能力依家下，租金收入顯然停滯不前，甚至有下跌催趨，追不上樓價升幅。
事實上現時樓市辣招下，已甚少聽到身邊的資深投資人士提及買樓收租。買樓收租者本身通常已有物業，第二個物業要支付15%稅，所謂「未見官先打三十大板」，起步階段已蝕了相當於數年租金。據利嘉閣截至10月最新租務數據，50個大型屋苑中，今年有42個屋苑平均租金回報率出現下跌，跌幅介乎約0.02厘至0.6厘。
將軍澳近年租金有下滑之勢，大型二手屋苑中，84%屋苑平均租金回報率較去年底下跌，當中將軍澳新都城挫約0.6厘，跌至僅約2.9厘，例如將軍澳中心錄約27宗租務成交，其中2座高層B室，實用面積690方呎，以2.2萬元租出，實用呎租僅31.9元。
從數據可見，目前整體樓市已是用家主導，故此，他們買樓的主要考慮並非租金回報。新盤受到蜂湧搶購，主要有兩種買家。一批是早年「落錯車」的，他們賣後樓，租樓一段時間，不想再居無定所，又見樓市日益高企而趕重新上車。第二類是「靠父幹」，人工無法承擔樓價的子女，明顯目前市場由這兩班人去承接，他們的負擔能力是剛剛好，未必可以在二手市場入市，因為按揭收緊，要給4成首期，實在有難度。
眼見目前的情況，筆者建議政府和金管局認真考慮放寬一點按揭成數，讓用家能夠在負擔到供樓款項下上車置業。
作者：江啟安
晉達地產創辦人，典型80後香港仔。住過寮屋，木屋，臨屋，到公屋，居屋及私樓，扎根深水埗二十多年。
