在上一章《經濟篇》中，我對明年上半年的經濟持保守態度。最主要的原因，是現時社會氣氛不容許企業大規模裁員，因而很多管理層選擇了凌遲式的成本節省，這種策略嚴重打擊就業氣氛及消費信心。即使全球央行繼續推出量寬政策，我認為新增流動性在恐懼下，貨幣政策更容易落入流動性陷阱。
相信很多讀者都關心樓市，在此用淺白的文字跟大家分享我的看法。我認為住宅市場相較平穩，但商業地產正處水深火熱的狀態。
．住宅樓市上升需先解決失業
香港住宅價格在今年疫情下沒再大幅上升，而我早前在八月底撰寫的文章《若疫情下樓價還在升只能說沒天理》中，已說明失業率上升及潛在工資下跌會抑壓樓價升勢，嚴重的話更會造成跌勢。
但由於二手樓市欠缺成交，一手供應主導權又落在地產發展商，要穩住樓市價格其實並不困難。加上政府多年前已作需求管理，普通市民無法透過大量借貸，來對房地產進行高槓桿投資，因此住宅是不會出現像金融風暴時的斷層式下跌。
很多人喜歡利用低息來支持樓市長期向上的觀點。但是不論財政政策或貨幣政策，都需先解決核心的就業問題，才能有效地傳導至資產價格，否則那就是一種泡沫。香港政府在今年推出了兩輪保就業計劃，這屬於財政政策的一種。但計劃只是杯水車薪，對就業市場只能止痛但不止血。
．量化寬鬆在恐懼下難進樓市
新冠肺炎與金融風暴不同的是，新冠肺炎是影響實體經濟，而金融風暴的因由是資不抵債。利率是影響資產的價值計算，但就業卻影響資產的現金流。低息環境樓價必升已成為宗教，人們沒有理解貨幣政策與實體經濟到底如何互動。低息是樓價上升的利好條件，並非充份條件。而樓價上升的必須條件，還是要那個地方可以讓人安居樂業。
過去樓價雖上升至難以負擔的水平，但整體經濟卻十分接近全民就業，只是低下階層的薪金升幅無法追趕樓價。但私人住宅從來都不是針對低下階層，只是政府在保障類別的房屋供應緩慢，造成低下階層被迫走向私人市場，形成今天困局。新加坡私人住宅也屬昂貴，但低下階層從不屬於這個市場。
若明年就業市場無法改善，即使在低息環境下，樓價也很難逆流而上。如果悲觀氣氛維持至下半年，樓價或許會出現小幅調整。由於房地產屬於流動性低的資產，若投資後遇著無法控制的情況，投資者就很難抽身。因此投資者在量寬及恐懼下，比較傾向作短線投機，例如股市、外匯、甚至是今年暴升的比特幣。
．不應把商業地產當作住宅
與住宅相比，商業地產就出現南轅北轍的情況。有些樓市專家表示，現時情況古怪，住宅樓價高企，一手銷情熾熱。但辦公室、商舖、工業大廈等價格則大幅下跌。政府寧願放寬商業地產的借貸上限及減低其稅項，也不願放寬住宅市場，可見情況有多麽嚴重。
很多人經常把住宅和商業地產作類比，但這個類比就如把思捷環球與優衣庫放在一起，是美麗的誤會。雖然住宅和商業地產都是收取租金，但影響著兩者背後的經濟活動卻截然不同。就如思捷環球與優衣庫表面都是售賣衣服，但兩者商業模式卻是大相逕庭。
我曾在文章《不進則退：新常態下的月餅市場》中提到，需求很多時沒有消失，只是需求的形勢轉變了。住宅與商業地產在疫情中的最大分別，是在家工作及網上購物只影響人們的工作形態，卻沒有影響人們的居住形態。這種轉變就像消費者由五仁月餅轉至冰皮月餅，實體店及辦公室被線上平台所淘汰。辦公的需求沒有消失，但形態卻轉變了。
．企業營商模式正在加速轉變
很多中國及香港的房地產企業，由於受政府的需求管理政策影響，很多近十多年都轉投到商業地產，希望利用低息建立一個能產生穩定收入的組合。比較異類的就只有富商李嘉誠先生，在這段時間作相反行為不停地出售資產，最終更以天價出售了中環中心。
李嘉誠先生不可能預見新冠肺炎，但從他投資視像會議初創企業，似乎他看見了商業地產在經濟活動的必然存在性正在下降。很多商業地產的經營者只懂左閃右避，若零售不用實體店，就轉做辦公室。若辦公室都搬到網上，那麽就租給餐廳。誰料到新冠肺炎的衝擊那麽巨大，最後連餐廳都要結業，只有網上外賣才能生存。
而我最擔心的是，如果商業地產投資者面臨巨大的資金壓力，就要被迫出售資產。商業地產的負債比率大多是恆常固定，並不像私人投資般會隨時間減少。物業價值上升，重新抵押再投資的風險就越大。若在過程中面臨資金壓力，就必然出售資產來續命。
而由於手持的商業地產價值已經下跌，難以出售，因此最容易出售的反而是流動性最高的股票。今年五月份，九倉沽出部分美國科企股票，應該是以防萬一，希望增加流動性。某些面對財困的商業地產投資者卻選擇了拖延戰略，寄望疫情過去。但疫情對商業地產的價值破壞，是屬永久性而非周期性，因此拖延只會令問題加深。
如果手上沒有太多流動資產，那就只能出售還沒跌價的住宅存貨，情況就像恆大地產一樣，進行全面減價來套現，處理不當就會產生骨牌效應。商業地產的問題最終會否燒到住宅市場，暫時也只能靜觀其變。
備註：下一章的《股市篇》，將討論我對新舊經濟股在疫情下的看法。喜歡我文章的讀者，可到我ＦＢ專頁《中環路人甲》讚好，也歡迎大家的意見。
相關文章：《疫後明年新格局之一：經濟篇》
