疫情之下，無法出差。在工作上，盡量都減少面對面會議，暫時只能依賴電話，或視像會議跟商業伙伴溝通。在和不同行業的老闆交流過程中，儘管看不見樣貌，在他們的聲音中，都感受到現時的經營壓力。
地鋪業主大多不願減租
很多中小企老闆雖然都已經透過短期減薪，或減少人手安排來作危機對策。但說到租金，大多透露很多業主不太願意減租。雖然部分大型地產發展商都有減租去幫助租戶，但是大部分地鋪或細小商場業主，都認為要尊重合約精神，營運輸贏是租戶的商業問題，和業主無關。餐飲業是一個受疫情影響最為明顯的行業，大多經營飲食的都是位於地鋪，業主又大多是已經「上岸」的退休人士，或小型地產基金。在租金商議上沒有太多人情味，畢竟你生意好時他沒有分紅。減租是人情，不減是道理。
願意創業的人減少最終受害還是業主
在經濟起飛時，選擇做生意的人多，物業不怕沒人租，疫情影響需求可能是短暫或週期性。但真正威脅租金的結構性問題，除了電商威脅，其實是香港人口老化。大多曾經叱詫風雲的老闆，在無人接班下選擇結業。例如太子一家老牌順德菜酒家，上年因老闆年事已高結業。在疫情打擊下，這類有營運實力的老闆，可能都寧願退下火線，享受天倫之樂。同一時間，香港創業支援不足，年輕人都寧願打工。這兩個因素最終使有營運實力的中小企在數目上越來越少。
參考「軟件即服務」下的地產轉型
商業地產的投資者都必須要明白，現在都無法像過去只當一個旁觀者。如果市場上都沒有人營商，或根本無法培養出有實力的經營者，最終受害的必然是物業擁有人。香港本地其實有很多值得扶持的本地企業，他們歷史悠久，營運實力強，服務質素好。商業地產投資者需要想方法如何保留這些優質品牌，並透過自身優勢，讓這些企業得以存承。
商業地產投資者可以透過戰略參股方式，讓某些家族式中小企業，進行集團式改革。同一時間，商業地產可透過戰略投資來進行自我救贖，把過去出租模式，轉為以服務為核心的商業模式。幾十年前，某家綜合企業就和一家本地飲食經營者合作，啟動戰略投資，造就出現時本地最大的餐飲集團，間接帶動本身物業價值。當物業擁有人視租戶為戰略投資伙伴，租金對整個生態圈就不再單純是一種「支出」。商業地產也可透過自身內部整合，重新分配資源，把租金回報再投資在他們的戰略伙伴。讓有實力的營運者，依附於商業地產之上，雙方形成天然的風險對沖，最終使大家利益最大化，產生雙贏。
總結而言，商業地產長遠需由單純出租地方，加快變成一種「地產即服務」的商業模型，因為土地價值最終將取決於服務價值。就像軟件開發商一樣，由從前的「一次性銷售」及「軟件更新」，變成現時流行的「軟件即服務(SaaS)」的雲端商業模式。無論是香港，中國或全球，在今次疫情爆發中，誰更願意改變合作方式，共同創造價值，由過去的「旁觀者」，變身成為同甘共苦的「持份者」，並發展出有利雙方「可持續」的商業模式，誰將先從這場疫情中突圍而出。
