筆者較早前的一篇文章槓桿的意義中提到了一個重要的概念︰「財務自由」概念中最重要的原素並不單單講求今天被動收入的多與少，更重要的是被動收入的可持續性和增長能力。即使你今天的每月被動收入數字達六達數，甚至七位數，如果沒有可持續性和增長能力都是沒有意義的。
為了要使投資組合的現金流具有長時間的可持續性和增長能力，關鍵便是要做好資產配置，如在投資組合中使用槓桿(如筆者的REITs+Bond投資)，更需要有收放自如的能力。槓桿的意義一文中提到“Leveraging today is to achieve deleveraging tomorrow”，有多少讀者能夠真正明白箇中的含意和implications？在投資使用槓桿前，必先要清楚何謂槓桿和明白槓桿的意義。槓桿是利用不屬於自己本身的資金(如借貸的資金)去作出投資，使總投資額增加，總投資額除以自己本身的資金(Equity)是為槓桿的倍數。由此可見，槓桿是一面放大鏡，放大回報的同時也放大了風險。清楚何謂槓桿後，便要明白槓桿的意義，即為何要槓桿投資？槓桿投資操作簡單而言就是「套取利差」– 項目回報率和借貸資金成本之差。槓桿投資操作成立的前題是項目回報率必須要大於借貸資金成本，如果利差不存在/具不確定性，根本沒有使用槓桿的理由。因此，在運用槓桿前，必先要確定三件事，1. 利差要有一定的空間；2. 利差要有穩定性和可持續性；3. 資產價格具良好穩定性。如果1-3都能夠同時滿足，則任何時候都應該利用槓桿增加回報率。
然而，要滿足條件1不難，但同時要滿足2和3便並不容易。不要忘記，投資是長途賽，我們投資的目的是長期產生穩定現金流，並不是今天財務自由，明天突然打回原狀，後天又再次回復財務自由，這樣一點意義也沒有。因此，既然條件1-3不容易同時滿足，筆者的結論是槓桿的操作是不能長遠的，槓桿雖能夠使組合的回報增加，但同時會令組合長遠存在不確定性，凡投資組合使用槓桿，都必須要有自我優化(隨時間自動去槓桿和分散投資)的能力，這一點才是整套投資理論的核心關鍵。
「REITs+Bond」投資組合只是「招式」，不是神聖得沒有替代品，最重要的是其背後的理念。不同投資者都會有不同的investment/risk preference，有些投資者可能會以優質高息股/價值股替代REITs，有些會以其他固定收益投資替代債券。
有關加息的問題，筆者曾在加息的邏輯一文討論過。簡單而言，大家要明白利率正常化和進入加息週期的分別；利率上升是短債息上升，還是長債息升？大家應該要留意長短債的息差(Yield Spread)，目前Yield Spread正在收窄，目前的長短債息差是十數年來最窄，這正正反映了這是利率正常化的過程而不是真正進入加息週期。若然趨勢持續，市場如出現Inverted Yield Curve的情況(即短債息高於長債息)，這反映美國經濟可能開始陷入衰退(Recession)。加息週期的加息目的以控制經濟過熱帶來的通脹升溫，衰退的情況下何來加息的需要？若然經濟轉好，又何懼加息？這就是加息的邏輯，切忌人云亦云，要有自己的獨立思考判斷。
在利率正常化的過程中，利率短期內有機會上升，投資債券要選短期債券，價格波動性較低。債券價格自去年急升，債券的yield spread已經低得可憐，整體回報要求需要不停降低，不自我調整回報要求的話，就是以風險換取高回報，這是市場大家都瘋狂在做的事情，這解釋了為何近期的High Yield Bond都被搶高至如斯田地。
從來，真正最佳、最安全的賺錢時機應該是在市場恐慌時的跌市時間。投資者應該將關注點放在研究如何在風和日麗的時間養兵，同時累積和保存實力，在「恐慌時間」進取。筆者只能說，目前市場不是投資者應該「貪心」的時間。早5-6年前，筆者也非常貪心，現在越來越「知足」，同時等待「貪心時機」的再次來臨。記得當年，市場第一次發ibond, 香港不多人明白債券，機構又不能大手一手買入，絕對是時機。懂得債券的人會以risk-free rate去比較，便知套利空間有多少，這是市場的asymetric information/market ignorance, 可以盡情進取，抽他30幾手，用97%LTV槓盡也訓得著。應該貪心的時間應該使用槓桿，盡情貪心。應該「知足」的時間應該養兵保存實力，採低槓桿/去槓桿策略。
以上講很容易，做很難。試問要定一套完整的投資策略談何容易。如果有初哥以為自己一學懂一些招式便進取，風險相當高。大家謹記。
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