隨着近日股市反彈，樓市似乎也有回穩跡象，位處土瓜灣馬頭圍道，由市建局推出的首個「港人首置上車盤」煥然懿居，以市價六二折出售，錄得超過兩萬份申請，相比今次樓盤的總供應量450個，超額認購43倍。
今次認購設有不少限制，包括只能由符合七年通常居港要求、非公屋住戶的香港居民申請，五年內不得轉售，同時設有入息及資產上限，二人或以上家庭每月總入息需介乎57,001至74,100元，一人申請者則需介乎28,501至37,050元；而二人或以上家庭及一人申請者的總資產限額分別為255萬元及128萬元。
在這樣限制下，仍有超過兩萬份申請，可見目前港人對「上樓」需求依然強勁。
另一邊廂，曾以「龍床」聞名全港，推出比車位還要小的128平方尺單位的屯門新盤正式開售，反應卻非常差。樓盤尺價達一萬七千元到二萬二千元不等，市民反應非常冷淡，推售27伙只售出2伙，無人問津。
這樣巨大的反應差距，證明市場對於新盤供應不至於「有貨就買」般盲目，不少人士的置業和買樓態度也非常審慎。
在未來經濟前景不明下，市民在置業方面態度變得保守，也是一種健康與穩定的現象；個別設計、定位不合理，且位置偏遠的新盤，反應不佳也屬市場的正常反應。
在自由市場的原則下，發展商如何設計旗下樓盤，如何定位、定價都是他們的權利和自由，政府與市民都無法干預。
市場反應就足以告訴發展商，到底這些設計出了甚麼問題，令發展商即使已取得「入伙紙」，也可以就有關問題進行改良，又或是透過價格調整以吸引買家。
這類樓盤發展後出現這樣冷淡的市場反應，正是反映出香港人並不接受這種浪費土地的小單位設計。
土地為香港的珍貴資源，政府有責任需要此案例進行研究，為日後的土地發展條款設立單位最低尺數，確保土地資源用得其所，住客有一定的生活空間。
煥然懿居地理位置優越，加上市價六二折，為首個「港人首置上車盤」創下良好開售記錄，證明這類公營機構牽頭的計劃的確有其可取之處，可補償私人市場的不足。
但另一方面，煥然懿居買家須在2020年入伙時才知道管理費定價，而參考2015年推出的啟德「煥然壹居」，每呎管理費需3.9元，即兩房單位每月需支付約2,000元管理費，貼近私樓價格。
對於原本居於公屋或資助房屋居民的申請者而言，是沉重負擔。因此，政府仍需繼續透過公營機構，為市民提供不同種類的公營房屋供應，使不同負擔能力的市民都可以在市場有更多選擇，舒緩香港的房屋供應問題。
作者：江啟安
晉達地產創辦人，典型80後香港仔。住過寮屋，木屋，臨屋，到公屋，居屋及私樓，扎根深水埗二十多年。
