首篇提到要打開歐陸房地產市場之門，投資者要從社區出發，掌握「縱向投資」的概念，從而了解並釋放房地產的「社會價值」。這篇則將由住房房地產出發，分析疫後歐陸房地產市場的其中一個關鍵字︰「化零為整」（connected disconnection）。
所謂的「化零為整」涉及兩個面向，一是原租賃市中心地區的專業人士移向購買近郊或第二線城市住宅，二是學生及年輕一代租賃市中心的多房住宅建立屬於他們的小社區。前者導致了歐陸無論是城市還是近郊整體住房價格居高不下，而後者則為資本收益提供了新的集群效應——簡而言之，歐陸房地產比起英美香港多年的牛市，可以說是“大器晚成”，但更應該說是“剛剛開始”。
歐陸住房房地產真的「悶透」嗎？
相對於英美房地產市場，不少人認為歐陸房地產 – 特別是住房房地產（residential property）– 的投資價值偏低。其中一個原因，是傳統上不少投資者認為歐陸住房房地產的資本收益（或炒賣空間）不多，既因歐陸社會文化視住房為生活的必需品不應炒賣，也因一些在英美社會流行已久的投資方式如學生住宅（student housing）或多房住宅（multi-family residential），在歐陸房地產是近年才興起的概念。然而，數據不會説謊—- 從投資房地產價格的兩大指標價格來看︰住房價格（property price）及租賃價格（rental price），歐陸市場的「枯燥乏味」的另一種解讀是 – “只升不跌”。
事實上，自2013年起，歐盟成員國的住房買賣價格穩步上升，單是2021年第二季的住房價值，已比2020年同期上升百分之7.3，而部份成員國如愛沙尼亞及丹麥，升幅更高達百分之15。至於租務市場價值方面，其增張雖沒如住房買賣價格這麼驚人，但在疫情下仍錄得百分之1.3的升幅，而且假如過去10年租務價格只升不跌，累計升幅已高達百分之15。當然，有價不一定有市，但根據歐洲統計局（Eurostat）收集11個成員國的買賣數據，有10個國家在2021年第一及第二季的買賣數據皆比2020年同期為高，可見疫情並沒有嚴重打撃歐陸住房房地產市場的需求，甚至有正面的作用。
遙距工作改變專業人士的住宅需求
新冠肺炎對住房房地產的直接影響，是刺激對居住空間的需求。畢竟疫情打破傳統「家居」與「工作」的空間概念，「居家工作」（work from home）或遙距工作（telework）不但成為疫情期間平衡社交距離及經濟活動的暫時措施，更是不少行業及大企業未來工序改革的新常態。根據Eurofound在2020年的研究指出，在疫情高峰期歐盟有四成人需要遙距工作，即使新近的研究顯示數字回落到四分之一，但仍比疫症前高百分之十。而觀乎宣佈可居家工作或遙距工作的工種，除了不少是科技企業或跨國企業的管理層外，不少專業服務如會計、建築及市場企劃等也多可遙距工作。
對於這些專業人士或中產階級，遙距工作的挑戰自然是如何在家居平衡「工作空間」及「生活空間」，以及聯繫不同的「工作夥伴」︰前者涉及家居是否有足夠的空間同時容量「家庭」及「辦公室」，後者涉及住宅與不同工作地點聯繫的軟件及硬件。因此，疫後其中一個「化零為整」的改變，是不少專業人士由租賃市中心或商業區附近的房屋，轉到購買一些相對遠離市中心，但有良好的公共交通配套互聯網配套的近郊地區或第二線城市。這些近郊地區的住房房地產一方面價格相對市中心便宜，而寬敞的住房及社區環境亦有助這些專業人士重新長遠規劃「工作空間」及「家庭空間」，而平衡未來遙距工作及家庭生活的需要。而近郊地區第二線城市及的良好公共交通及互聯網配套，亦有助這些第二線城市遙距工作的專業人士可迅速地聯繫其他離散的遙距工作者，重新整合既有的工作流程。
「多房住宅」協助年輕一代建立共享社區
有家室的專業人士的離開市中心散落在第二線城市，並不等於市中心的住房並沒有吸引力。代替這些專業人士租賃市中心住宅，卻是以學生及25 – 30歲的年輕世代主導的一群，特別是尚未完成城市區的東歐及南歐地區。然而，因為購買力及需求不同的關係，這些年輕一代追求的並不是住房的「私人空間」，反而更願意接受帶有「共享」性質的「社區空間」作為考慮租賃住宅的其中一個條件。
在這些獨特需求帶動下，其中一項近年歐洲市中心增長迅速的房地產便是「多房住宅」。對於亞洲人而言，除非是少數有能力購買或租賃獨立屋的大戶人家，否則「多房住宅」幾乎是「房屋」的代名詞。然而在歐陸地區，多房住宅僅在中歐地區如德國及奧地利（德文Mietshaus既有多房住宅及出租公寓的雙關意思），以及法國巴黎較為普遍。這些「多房住宅」的特色往往是一樓多戶，它們會共享部份公共設施的同時，有部份更會以「合作住宅」（co-housing）的方式，由一班志同道合人士購買並共同擁有物業業權，藉以打造一個屬於他們的「小社區」。而歐洲最大的初創園區法國的Station F，更直接在附近提供「共享房屋」（co-living space)予不同的初創企業，透過將不同「零散」的年輕才俊「整合」，建立一個只屬於Station F的創科生態圈。
而由於「多房住宅」的價值較低及可提供單位的數量較多，很多時會被當地政府視為解決社會住房問題的方法，因此有不少政府會增加一些政策限制於這些「多房住宅」，例如在租金升幅的限制，或強制部份房間要售予地方政府作社會房屋（social housing）用途等，這些政策細節都是投資者考慮購入或重建「多房住宅」須要注意的事項。
當然，新冠肺炎影響的不只是住房房地產市場，也改變商用房地產市場，而這些改變的根本，自然涉及新冠肺炎如何改變環球產業鏈，這些改變會在最後一篇歐陸房地產市場分析再談。
（三之二）
陳偉信博士
Orientis 研究總監
文章轉載香港唯一歐洲投資教育公司Orientis
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