樓市暢旺下，許多首置客，特別是新婚夫婦趕入市。一些新置業人士對買樓缺乏經驗，特別是對財務安排上更有不少疑問，例如擔心加息臨近是否就不宜買樓？本文就特別列出三方面的置業注意事項。
計算供款能力
首先，買家還要好好計算自己的供款能力。目前聯繫匯率受到挑戰，香港隨時進入加息周期，利率長遠而言有上調趨勢。不過樓市而言加息的影響未必太大，即使香港跟隨美國按步加息，由於按揭壓力測試嚴謹，實際供款負擔仍在健康水平。
但利率上升後，壓測會使未入市的準買家可借用的按揭金額減少。
業界普遍預料本港今年將進入加息周期，預測加息三次，以每次 0.25 厘計，即今年甚大機會加息 0.75 厘，實際利率直奔 3 厘，貸款額供 25 年計，假設借 300 萬元，一個月就要多付過千元。
所以買家應預早進行壓力測試，預留充足預算，應付利率上調後的額外供款額，確保自己的供款能力。
買樓付款方法
其次，若然買新樓，買家首先要考慮的就是樓花付款方式。現時樓花物業的付款方法中，「建築期付款」較「現金即供」靈活，只需支付指定臨時訂及大訂，通常為 15%，便可待至入伙時才申請按揭和支付尾數。
筆者建議買家選用這種方法，不論是對財力捉襟見肘的首置客而言，或是已有物業在手的換樓客，也是理想的付款方法。
物業落成前買家都不用供樓，換樓客又可以避免在樓花期內負起雙重的供樓開支，減輕租貸負擔，對家庭收支影響亦較少。
由於有高度彈性的優勢，「建築期付款」較受市場歡迎，特別是投資者和換樓客。
不過建築期付款的買家需要承擔風險，買家要在物業落成後再申請按揭，期間一旦樓市大跌，令銀行估價不足，買家便需要籌借資金以完成交易。
置業收租
最後，有不少置業者是打算買樓收租。但要注意的是，雖然樓價屢創新高，但租金卻追不上樓價的升幅，租金回報已創18年新低。
差餉物業估價署數據就顯示，以一般兩至三房單位（430至752呎）為例，一月份租金回報率由去年一直徘徊2.5至2.6厘，跌至今年2.4厘，大單位更跌穿兩厘水平。
而且收租物業最多只可借五成按揭，投資者也要考慮自己的負擔能力。
總括而言，雖然加息在即，但毋須因此而過份影響置業決定。畢竟本地利率上升也只是基於港匯轉弱，而港匯弱代表外來購買力購買港元資產的誘因增加。
以內地買家為例，人民幣按揭利率高達五厘，大幅高於港元。故此若港元兌人民幣下跌，港樓的吸引力就更大。
雖然加息削弱準買家的置業能力，但港匯偏弱卻利好樓價，故筆者並不認為樓價會因加息而有明顯的調整。只要計算好自己的供款能力及付款方法就可準備置業。
林俊文 Edwin
曾任職外資和本地發展商社區關係部，歷年來與負責城市規劃設計、物業設施管理、建築、樓宇維修和工程管理的專業人士並肩而戰，深信能為市民建設宜居的社區及推動優質的生活。
