著名連鎖餐飲公司麥當勞 ( McDonald )以其餐飲聞名於世，流水式的生產線，統一的產品，風格相同的店舖，一一都是建構這個舉世知名的連鎖公司的元素。然而大家有沒有想過，這間名聞遐邇的餐飲公司，主要收入卻非來自餐飲，而是來自地產？詳探麥當勞的數據，卻發現該說法非子虛烏有，而是確有其事！
商業模式：自營+平台
麥當勞明面有兩項業務：
1. 餐廳直營（Company-Owned Restaurants）：自己運營的餐廳，收入全部歸麥當勞。
2. 餐廳加盟（Franchise）：加盟商運營餐廳，麥當勞向加盟商抽成部分，包括：加盟費和房租。加盟費抽成一般為餐廳收入的 4%～5%，租金則一般為餐廳收入的 9%～11%。
而麥當勞是部分餐廳的地主和房東，故然可以進行抽成，而直至2016 年底，麥當勞共有 31,230 家加盟餐廳。47% 的加盟餐廳（14,763家）均為麥當勞所持有，亦會收受佣金系統銷售額（Systemwide Sales），加盟業務的佣金率（take rate）約為 13.4%。其中 8.8% 是房租，4.5% 是加盟費。
平台業務：地產出租+品牌加盟
1. 直營的非總部費用主要包括食材、人工、和所謂的 Occupancy Expenses（地產稅、保險等，注意直營店不用交房租和加盟費）。加盟的非總部費用主要就是 Occupancy Expenses。
2. 總部費用，主要是 SG&A，我按門店佔比，粗暴分拆了一下，攤到兩塊業務上。
直營業務佔收入的大部分，但為了運營餐廳，需以 29% 的運營利潤協助營運。但加盟業務的利潤率卻高於直營業務，佔了71% 的運營利潤。直營餐廳亦不用交加盟費和租金，甚至受補貼，直營業務的利潤率更要扣13 到14 個百分點。
地產出租業務：貢獻五成運營利潤
麥當勞盈利來源：
1. 自營餐廳：主要收入來自消費者客戶，但要承擔食材、人工支出，甚加盟費和租金。
2. 品牌授權：授權麥當勞的品牌給餐廳，按營業額收 4% 的授權費。客戶包括集團內的自營餐廳，也包括外部加盟餐廳。
3. 地產出租：作為土地/房屋的所有者，向在自己的土地/房屋上運營的餐廳收取營業額 10% 的租金，承擔地產稅、各項保險費用。客戶包括集團內的自營餐廳，也包括外部加盟餐廳。
而地產出租貢獻了 50% 的運營利潤，品牌授權佔 40%，而自營餐廳業務只貢獻了 10% 的運營利潤。
資產膨脹
一個來自Pershing Sqaure 名為 Bill Ackman 的人卻替麥當勞分析了並製定策略，因直營業務風險高，坐地收租現金流更穩定，卻又少利潤，而資本市場給餐廳業務的估值倍數，卻與木地產/品牌估值倍數相差甚遠。其策略如下：
1. 直營業務獨立上市，集團控制 80% 股權：不用放棄控制權，20% 股份融資不需要承擔額外稅負，執行風險小。
2. 直營業務獨立核算：直營餐廳業務要簽合同，交房租和加盟費，獨立核算。
3. 加盟化：將成熟市場直營門店出售給加盟商，專注於開發新興市場的直營店。
4. 提高分紅和回購部分股票。
好處：
1.門店業績改善
2.剝離直營門店套現。
而計畫過後，麥當勞資產股價大脹！
資料來源：36Kr
Text By Fortune Insight
