【李嘉誠第二】李嘉誠跑了，SOHO中國董事長潘石屹也準備跑了⋯⋯意味著什麼？

近期，SOHO中國董事長潘石屹賣樓事件引起網上熱議：地產大佬都在套現，難道房地產風向變了？

李嘉誠很長時間靠在大陸土地賺差價，近年卻在賣賣賣。數據顯示，截止2018年底，李嘉誠的長實集團在內地和香港的土地儲備同比下降33%和44%。 6年之間，拋售地產套現超1700億。

當李嘉誠套現大陸房地產轉戰歐洲後，潘石屹夫婦做出了一個更大的決定，將位於中國最核心的北京、上海至少8座辦公大樓賣掉，交易金額可能高達80億美金，按當前匯率算，約合人民幣560億元。

潘石屹在中國房地產界摸爬滾打超過20年，從2012年之後開始對地產進行重整，將之前的開發銷售模式轉型為開發自持，潘石屹變身「包租公」。可就在那一年，150億營收規模的SOHO中國開始急速縮水，到2018年營收才17.21億，核心資產也只有9處，其中就包括現在準備出售的多座辦公大樓。

變身包租公的潘石屹在2014年盯上共享辦公生意，惟「理想很豐滿，現實很骨感」，潘石屹夫婦在2016年再度開始出售北京上海的物業。

據媒體曾報導，近年潘石屹不斷拋售地產。 2014年2月，SOHO中國以52.32億元的價格將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場出售給金融街控股；到了9月，又以30.5億元的價格將上海凌空SOHO近一半的物業賣給攜程。 2017年6月底，SOHO中國就宣布以35.7億將上海虹口SOHO售予吉寶置業，等等。

在2019年最新財報上，SOHO中國有636.6億非流動性資產。在賣物業、賣車位轉型後，如果再拋掉北京上海最核心的8大資產，SOHO中國還有什麼資產去支撐152億港幣的市值？群眾也很好奇，潘石屹套現巨資投資何處？值得關注的是，在變身包租公之前，潘石屹夫婦從2011年就開始佈局海外資產。目前已經在收購了紐約曼哈頓的長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場49%的股權，以及聯合巴西財團收購通用汽車大廈40%的股權。總計耗資27億美金。潘石屹是李嘉誠第二嗎？

無論是李嘉誠還是潘石屹，作為地產行業的專業人士，當他們不斷套現之時，釋放的信號更明顯了。可以看出，潘石屹們對中國房地產的未來判斷是一致的。

首先看住房空置率。西南財大曾發布過一組數據：一線城市的住房空置率為 16.8%，二線城市的住房空置率為22.2%，三線城市的住房空置率為21.81%。前幾年，經常能在網上看到部分三四線城市民眾排隊買房的新聞。排除其中有地產公司營銷成分，誰又考慮過三四線城市的房地產真實情況呢？

而為什麼三四線城市住房空置率高於一二線城市？這與中國人的從業有關聯。現在部分三四線城市人口持續流出狀態，而北上廣深等一線城市人口基本處於人口集聚狀態。對於一個城市而言，只有人口持續流入，對房地產的需求才較大。

作為風向標，一線城市房地產又是什麼情況？如果從租房空置率角度去觀察，也能發現一些微妙變化。

據海外機構戴德梁行披露道，2019年前三個季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場淨吸納量分別為23.9萬和4.1萬平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。此外，海外投資公司世邦魏理仕在10月9日公佈的一份報告顯示，2019年三季度，北京優質寫字樓整體空置率攀升至10.9%，創2011年第二季度以來最高水平。