新冠疫情自2020年初爆發以來，香港政府多番收緊防疫措施，衝擊多個行業。其中香港零售業首當其衝，根據政府統計處公布3月零售業銷售跌幅為13.8%。縱使疫情放緩，政府亦再發放一輪消費劵，但重擊過後的零售租務仍然未完成恢復。
四大核心區的租務情況未見起色，中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角仍湧現大量吉舖或短期散貨店，租金依然持續受壓，業主唯有減租吸引租客。五月中旬，旺角西洋菜南街有空置近4年的地舖終以11萬月租獲承接，平均呎租約122元。上手租客為韓國化妝品品牌，當時租金為34萬，平均呎租約377元，4年間租金急挫67%。
商場情況雖然未如地舖般嚴峻，但租金亦持續受壓，多個發展商均表示租金升幅不似預期。太古地產（01972）五月初發表的首季表現報告，雖然出租率達95%以上，但租金大幅受壓，以其核心業務太古廣場為例，租金下跌近18%，同時由於缺乏海外旅客支持，旗下的東薈城名店倉零售銷售額更下跌21.3%。另外，投資銀行摩根士丹利指在大量奢侈品牌撤出香港後，預料另一個收租股九倉置業（1997）旗下的時代廣場及海港城呎租將承受極大壓力，加上同區多個新商場開啟，呎租由去年起已下調至334元，比起2018年高位時下跌近三成。
反觀一直視香港為競爭對手的新加坡，其零售物業的租金可望上漲 1 – 2%。作為東南亞金融中心之一，新加坡已逐步取消各項入境限制，政府亦鼓勵恢復正常生活及工作，根據國際房地產服務高力國際(Colliers)的一份報告指，新加坡2022第一季度的零售租金已呈上升趨勢，烏節路的零售及核心商業區客流量恢復強勁，即使當地的電子商貿及網上購物仍有牽引力，但實體零售行業並沒有受太大的影響，預計2022年度的零售租務業轉趨活躍。
除了防疫措施鬆綁外，當地零售業界於疫情期間重整零售策略，亦沒有過份依賴旅遊業，零售商業模式清楚劃分為街坊小店、中產連鎖零售到奢侈品牌零售，在商戶組合(Talent Mix)上作更合適調配。中產及奢侈品牌零售的商場，相信香港人不會陌生，但街坊特色小店或利潤較低的小店卻賣少見少。新加坡的街坊特色小店也沒有因為商業化而消失，這些小店(Heartland Shop)通常位於住宅區附近，為居民提供較低廉的消費選擇，而新加坡特色小食店如海南雞飯、肉骨茶、喇沙及ROJAK小食店長期有捧場客，吸引本地客源，增加內需的靈活性。新加坡國家發展部亦定期與居民探討如何保留文化價值，令小店得以保存，所以當旅遊業近乎停擺時，新加坡已將眼光向內，鼓勵旅遊經濟內循環。當地零售銷售比上年同期增長8.7% 。
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另外，當地商場重視建築設計的獨特性，例如新加坡地產巨擘凱德集團於2019年開幕的大型機場商場星耀樟宜(Jewel Changi Airport)，就引進全世界最大的室內瀑布，瀑布被一大片植物森林所包圍，亦加入大量遊樂設施元素，除了吸引旅客外，亦成了本地家庭客的最新休閒娛樂點。凱德除重視顧客體驗外，企業內部亦相當重視不同世界觀，向全球人材招手，香港的零售租務專才亦是他們積極招攬的對象，從而汲取不同地方的營商之道及擴大不同地區的網絡，此舉值得香港企業參考。
(翻攝星耀樟宜)
新加坡經濟復甦、薪酬上漲及人流量回升下，外地品牌對新加坡零售市場表示樂觀，多家大行亦預測新加坡租金將迎來反彈，建議零售租戶趁機與業主擴大舖面面積。反觀香港目前仍面對失業率高企，多間本地食肆亦紛紛在社交媒體表示無法營運，多個外國品牌均擔心港府隨時收緊防疫措施而未敢貿然於香港投放大量資源，對零售業前景持觀望態度。
無可否認，香港發展商在資源調配及高地價政策下營運成本相對較高，但在當前租金跌至十年低位的情況下，除了呼籲政府重啟國際聯繫外，亦可重新平衡不同階層的需要。研究指出愈來愈多消費者傾向於非傳統的零售地區消費及用餐，亦較傾向於非連鎖店類消費，或可趁機重新考慮租戶組合策略，加入獨特性及提升競爭力，吸引本地客源及人流，或許可見到香港另一種風景。
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